Valoración del suelo y expropiación
La STS, Sala 3ª, núm. 363/2022, de 23 de marzo ha estimado el Recurso de Casación que interpusimos contra la Sentencia del TSJCV núm. 714/2020, de 29 de diciembre, al considerar que el coeficiente K tiene una finalidad completamente distinta a la que persigue la inclusión de gastos en el Valor de construcción.
Centrado así el debate las cuestiones que presentaban interés casacional eran las siguientes: i) si existe concurrencia de conceptos entre los gastos que han de considerarse para el cálculo del coeficiente K y los gastos que sirven para calcular el Vc, o, por el contrario, unos y otros responden a finalidades o criterios de valoración distintos; y, ii) si, tras la entrada en vigor del Real Decreto1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, es procedente la aplicación de la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
La citada STS 363/2022, de 23 de marzo reitera el contenido de su anterior sentencia de 6 de junio de 2018 (rec. 487/2017) en la que concluye que desde la entrada en vigor del Reglamento de Valoraciones aprobado por Real Decreto 1492/2011, no se aplican otras normas de valoración del suelo, referidas al método residual, que las contenidas en éste, y a él han de estimarse referidas las remisiones que se contienen en el Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio y en el posterior, aprobado por el Real Decreto 7/2015, de 30 de octubre, que le sustituyó; sin vigencia directa alguna ya en el ámbito expropiatorio ni de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, ni, menos aún, del Real Decreto1020/1993, de 25 de junio.
La citada STS 363/2022, de 23 de marzo puntualiza que hay que excluir del Vc los gastos de notaría comprensivos de la redacción de los documentos notariales para la venta de la edificación que son no solo las escrituras de compraventa, sino que debe incluirse la declaración de obra nueva, división horizontal y constitución de hipoteca, los gastos del Registro de la Propiedad de inscripción de todas las escrituras anteriores, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, al tratarse de un edificio en construcción, pues son estos gastos que en cuanto responden a la actividad propia de la promoción de la edificación, según resulta del art. 9 de la Ley 38/1999, de 5 de diciembre, de Ordenación de la Edificación, y que han de considerarse incluidos en el coeficiente K. Por otra parte, no procede incluir el seguro decenal en el Vc, pues según el art. 19 de la referida Ley 38/1999, el promotor es el tomador y el asegurado.
Con la referida Sentencia del Tribunal Supremo se determina exactamente por primera vez qué conceptos configuran concretamente el Vc y el coeficiente K, lo que incide, directamente, sobre el justiprecio del bien a expropiar, doctrina en la que hemos participado activa y directamente, suponiendo un gran logro profesional para nuestra firma.