Recupera los gastos que tu banco no debió cobrarte.
Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019, es probable que pagaras la gestoría, el registro y parte de la notaría cuando por ley le correspondían al banco. Se puede reclamar, y en muchos casos aún estás a tiempo aunque la hipoteca sea de hace veinte años.
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En corto: qué puedes reclamar y hasta cuándo
Puedes reclamar el 100 % de la gestoría, el 100 % del Registro de la Propiedad, el 50 % de la notaría y, en hipotecas anteriores a la Ley 5/2019, también la tasación, más los intereses legales desde que pagaste cada factura. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados no es reclamable en hipotecas antiguas. Sobre el plazo, el Tribunal Supremo fijó en su sentencia 857/2024 que los cinco años no cuentan desde que firmaste, sino desde que hay sentencia firme que anula la cláusula. Por eso siguen prosperando reclamaciones de hipotecas de los años dos mil.
Concepto por concepto, cuánto te corresponde
El Tribunal Supremo no reparte todos los gastos igual. Depende de a quién beneficia cada trámite, y eso cambia el porcentaje que puedes recuperar.
| Concepto | Recuperable | Por qué |
|---|---|---|
| Gestoría | 100 % | El banco impuso la gestoría y eligió a la empresa. El cliente no pudo elegir ni negociar, así que el gasto le corresponde íntegro a la entidad. |
| Registro de la Propiedad | 100 % | La inscripción de la hipoteca existe para que el banco tenga garantía frente a terceros. Le interesa a la entidad, no a ti. |
| Notaría | 50 % | La escritura interesa a ambas partes, por eso el Supremo reparte el arancel notarial a partes iguales. La copia que se queda el banco sí la paga el banco entera. |
| Tasación | 100 % | Solo en hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019. La tasación se hace para que el banco calcule el riesgo. Desde la Ley 5/2019 la paga el prestatario por norma. |
| Impuesto de AJD | No | En las hipotecas antiguas la norma tributaria señalaba al cliente como sujeto pasivo, y los tribunales han rechazado su devolución. Desde noviembre de 2018 lo paga el banco. |
| Comisión de apertura | Según el caso | No es abusiva por sí sola. Depende de si se explicó con claridad y si respondía a un servicio real. Hay que analizar la escritura y la información precontractual una por una. |
A esas cantidades se suman los intereses legales desde la fecha en que pagaste cada factura, no desde que reclamas. En hipotecas antiguas ese interés puede añadir varios cientos de euros. Si quieres el detalle de cómo se calcula, lo desarrollamos en cuánto dinero puedes recuperar y en qué paga el banco y qué pagas tú.
Con tu escritura delante te damos una cifra concreta, no una horquilla.
Que revisen mi hipoteca¿Llego tarde?
Es la pregunta que más nos hacen, y durante años la respuesta fue confusa porque los bancos defendían que el plazo empezaba el día de la firma. Con ese criterio, casi nadie llegaba a tiempo.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea zanjó el debate y el Tribunal Supremo lo asumió: el plazo de cinco años empieza cuando es firme la sentencia que declara nula la cláusula de gastos, salvo que el banco demuestre que tú conocías antes que esa cláusula era abusiva. En la práctica, esto abre la puerta a hipotecas firmadas hace quince o veinte años, e incluso a las ya canceladas o cuya vivienda se ha vendido.
Ojo con esto: que el criterio sea favorable no significa que no corra el tiempo. Cada resolución judicial nueva puede mover la fecha de arranque, y hay audiencias provinciales que aplican matices propios. Cuanto antes se revise tu caso, más margen hay.
STS 857/2024, de 14 de junio. El día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución es el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula, salvo prueba en contrario de la entidad.
STJUE de 13 de marzo de 2025, asunto C-230/24. Confirma que un plazo que empiece a contar desde el pago deja al consumidor sin protección efectiva frente a las cláusulas abusivas.
Lo explicamos con más detalle en el plazo para reclamar y en la sentencia del Supremo sobre gastos de hipoteca.
Del primer vistazo a la escritura hasta el cobro
Revisamos
Nos traes la escritura y las facturas que conserves. Calculamos cuánto pagaste de más y te decimos si merece la pena reclamar. Esta revisión es gratuita.
Presupuestamos
Te damos por escrito el coste del procedimiento antes de mover un papel. Sin porcentajes ocultos ni cargos que aparecen a mitad de camino.
Reclamamos
Primero al servicio de atención al cliente del banco. Si rechaza o guarda silencio, presentamos demanda con la documentación ya preparada.
Cobras
Con sentencia favorable, gestionamos la ejecución y el ingreso. En estos procedimientos las costas suelen imponerse al banco.
Empieza por saber cuánto te deben.
Solo necesitamos el año de la firma y la entidad. Con eso ya podemos decirte si tu caso encaja y qué margen tienes.
Cómo responde tu banco
Cada entidad tiene su forma de gestionar estas reclamaciones: unas negocian pronto, otras agotan la vía judicial. Estas son las guías que hemos preparado.
¿Tu entidad no está en la lista, o tu hipoteca era de una caja que después fue absorbida? Da igual: la reclamación se dirige a la entidad que asumió la cartera. Cuéntanos tu caso y lo comprobamos.
Las dudas que conviene resolver primero
Cómo se reclama, paso a paso
El recorrido completo: qué documentos necesitas, cómo se presenta la reclamación previa al banco y qué ocurre si hay que demandar.
Ver la guía →Cuánto puedes recuperar
Cómo se calcula la cifra a partir de tus facturas, qué margen es realista según el importe de la hipoteca y cómo suman los intereses.
Ver el cálculo →Otras cláusulas abusivas
Los gastos rara vez vienen solos. Cláusula suelo, IRPH, intereses de demora y vencimiento anticipado suelen estar en la misma escritura.
Ver qué revisar →Cuándo sí y cuándo no merece la pena
Preferimos decírtelo en la primera llamada a que lo descubras a mitad del procedimiento.
Suele merecer la pena
Conviene pensárselo
Lo que nos preguntáis siempre
¿Cuánto se recupera de media?
En la mayoría de casos la cifra se mueve entre 1.000 y 3.000 euros, más los intereses legales desde cada pago. Depende del importe de la hipoteca y del año: cuanto mayor el préstamo, mayores fueron los aranceles de notaría y registro. Con tu escritura delante te damos una cifra aproximada en la primera revisión, no una horquilla genérica.
He perdido la escritura y las facturas. ¿Puedo reclamar igual?
Sí. La copia de la escritura se pide a la notaría donde se firmó, y las minutas de registro y gestoría pueden reconstruirse a partir de los cargos bancarios. Nos encargamos nosotros de esas gestiones. Lo único que retrasa el proceso es esperar a que la notaría expida la copia, normalmente unos días.
¿Puedo reclamar si ya terminé de pagar la hipoteca o vendí la casa?
Sí. Lo que se reclama es la devolución de un dinero que pagaste indebidamente al firmar, y ese derecho no desaparece porque el préstamo se haya cancelado ni porque la vivienda haya cambiado de manos. Lo que hay que revisar es el plazo, y con el criterio actual del Supremo sigue abierto en la mayoría de los casos.
El banco me ofrece una cantidad para cerrar el asunto. ¿La acepto?
Antes de firmar nada, que alguien calcule lo que te corresponde. Estas ofertas suelen incluir una renuncia a reclamar en el futuro y a veces cubren solo una parte de lo pagado, sin intereses. Si la oferta se acerca a lo que obtendrías en juicio, aceptarla puede ser razonable y te lo diremos. Si se queda corta, también.
¿Reclamar afecta a mi relación con el banco?
No. Ejercer un derecho reconocido como consumidor no es causa para que la entidad cancele tus cuentas ni empeore tus condiciones. Muchos de nuestros clientes siguen operando con el mismo banco durante y después del procedimiento.
¿Cuánto dura el procedimiento?
La reclamación previa al banco se resuelve en semanas. Si hay que demandar, la horquilla habitual va de seis a dieciocho meses según la carga del juzgado. Los juzgados especializados en cláusulas abusivas acumulan retraso, así que preferimos no prometer plazos cortos que después no se cumplen.
¿Quién paga las costas si ganamos?
Cuando la sentencia estima la demanda, lo normal es que el banco cargue con las costas, que incluyen abogado y procurador. No es automático: si la entidad allana antes de contestar, o si la estimación es parcial, el juez puede no imponerlas. Te explicamos ese escenario antes de empezar.
¿Hay que ir a Castellón para todo esto?
No hace falta. Tenemos oficinas en Vila-real y Castellón si prefieres vernos en persona, pero el expediente se puede llevar entero por teléfono, correo y videollamada. La documentación se envía escaneada y la firma se resuelve de forma telemática.
Mi hipoteca era de una caja que ya no existe. ¿A quién reclamo?
A la entidad que absorbió esa cartera. Bancaja, la CAM, Caja Madrid o Banco Popular desaparecieron como marcas, pero sus préstamos y las obligaciones que arrastran pasaron a otras entidades. Identificar al destinatario correcto es parte de nuestro trabajo previo.
Revisamos tu escritura sin coste.
Si después de mirarla vemos que no compensa reclamar, te lo diremos con esas palabras. Preferimos perder un expediente a meterte en un procedimiento que no te aporta nada.
Fuentes oficiales
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario — reparto legal de gastos desde el 16 de junio de 2019 (BOE)
- Tribunal Supremo, Sala Primera — doctrina sobre el reparto de gastos hipotecarios y el inicio del plazo de prescripción (CGPJ)
- Tribunal de Justicia de la Unión Europea — resoluciones sobre cláusulas abusivas y efectividad de la restitución (Curia)
- Servicio de Reclamaciones del Banco de España — vía previa de reclamación ante la entidad
- Código Civil, artículo 1964 — plazo de prescripción de las acciones personales (BOE)
Actualizado en septiembre de 2026 con el criterio del Tribunal Supremo sobre el inicio del plazo de prescripción y la resolución del TJUE de marzo de 2025.
Esta página tiene finalidad informativa y no sustituye el asesoramiento sobre un caso concreto. Cada hipoteca tiene una redacción distinta y el resultado depende de la escritura y de la documentación disponible.