El Tribunal Supremo ha consolidado en la Sentencia nº 429/2026 que los gastos propios de la promoción inmobiliaria —gastos notariales, registrales, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), seguro decenal y otros costes de promoción— no pueden incluirse en el valor de construcción (Vc) cuando se valora el suelo por el método residual en una expropiación. La consecuencia práctica es directa: el justiprecio sube para los propietarios afectados, al liberar el valor del suelo de partidas que no son costes de construcción sino de actividad empresarial del promotor.
Respuesta rápida
La STS 429/2026 estima un recurso de casación en materia de expropiación rogada y anula la valoración del suelo practicada por el Jurado. Ordena nueva valoración excluyendo del valor de construcción (Vc) del método residual los gastos notariales, registrales, AJD, seguro decenal y demás costes de promoción. Consolida la doctrina iniciada por la STS de 23 de marzo de 2022, dictada también en procedimiento dirigido por Juan Serrano Abogados. Para el propietario expropiado, la consecuencia es más justiprecio.
Ficha de la sentencia
- ■Resolución: Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo) nº 429/2026.
- ■Materia: expropiación rogada. Valoración del suelo por el método residual.
- ■Doctrina consolidada: los gastos propios del promotor (notaría, registro, AJD, seguro decenal) no forman parte del valor de construcción (Vc).
- ■Precedente: STS de 23 de marzo de 2022, dictada también en procedimiento dirigido por este despacho.
- ■Fallo: anula la valoración y ordena una nueva excluyendo las partidas citadas.
- ■Consecuencia patrimonial: incremento del justiprecio a percibir por el propietario expropiado.
En este artículo
Qué ha decidido el Tribunal Supremo
En la Sentencia 429/2026, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo estima un recurso de casación en materia de expropiación rogada, anula la valoración del suelo practicada por el Jurado Provincial de Expropiación y ordena que se dicte una nueva en la que se excluyan del valor de construcción determinadas partidas que el Alto Tribunal considera ajenas a los costes de ejecución material.
La sentencia consolida la línea jurisprudencial iniciada en la STS de 23 de marzo de 2022, también dictada en un procedimiento dirigido por Juan Serrano Abogados. En aquella resolución, el Supremo ya había fijado que el valor de construcción (Vc) que interviene en el método residual para valorar suelo urbanizado debe reflejar únicamente los costes técnicos y de ejecución de la obra, no los gastos propios de la actividad empresarial del promotor inmobiliario.
La reiteración de esta doctrina en la STS 429/2026 cierra la puerta a la práctica —muy extendida en informes periciales administrativos— de inflar el Vc con partidas que pertenecen a la cuenta de resultados del promotor y que, al incorporarse al valor de construcción, reducen artificialmente el valor del suelo y, con él, el justiprecio del propietario.
Partidas que quedan fuera del valor de construcción
El Tribunal Supremo identifica con claridad qué gastos no pueden integrarse en el Vc del método residual. Son costes que responden a la actividad empresarial del promotor —no al proceso constructivo en sentido estricto— y su inclusión distorsiona la valoración en perjuicio del expropiado.
| Partida excluida del Vc | Naturaleza | Motivo de la exclusión |
|---|---|---|
| Gastos notariales | Coste de formalización | No es coste de construcción, sino de transmisión del producto terminado. |
| Gastos registrales | Coste de inscripción | Derivado de la comercialización, no de la obra. |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Impuesto de transmisiones | Grava la escritura pública, no el proceso constructivo. |
| Seguro decenal | Garantía de la LOE | Obligación del promotor frente a adquirentes, no coste técnico. |
| Otros gastos de promoción | Comercialización, gestión | Forman parte del margen empresarial, ya retribuido por el beneficio del promotor. |
Qué significa para el propietario expropiado
Al excluir estas partidas del Vc, el valor del suelo calculado por el método residual aumenta. Dado que el justiprecio de una expropiación se apoya en ese valor del suelo, el propietario recibe una indemnización mayor. En suelos valorados por el método residual con Vc elevados, la diferencia puede ser de decenas de miles de euros.
Por qué esto sube el justiprecio: el método residual
El método residual es la técnica de valoración que utiliza la Administración para calcular el valor del suelo urbanizado en expropiaciones, regulada en el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (RDLeg 7/2015) y desarrollada en el Reglamento de Valoraciones (RD 1492/2011). Parte del valor de mercado del producto terminado (el edificio acabado) y va restando costes hasta aislar lo que corresponde al suelo.
De forma simplificada: Valor del suelo = Valor en venta del edificio − Valor de construcción (Vc) − Beneficio del promotor − Gastos necesarios. Si en el Vc se incluyen partidas que no son coste de construcción (notaría, AJD, seguro decenal…), el Vc queda inflado, y al restarlo del valor de venta, el valor del suelo cae. El propietario cobra menos.
El razonamiento del Supremo
El beneficio del promotor ya está retribuido como partida independiente dentro del método residual. Cargar de nuevo los gastos propios de su actividad empresarial dentro del Vc supondría computarlos dos veces en detrimento del valor del suelo. Es esta doble imputación la que el Tribunal Supremo rechaza.
A quién afecta esta sentencia
La doctrina de la STS 429/2026 es directamente aplicable a cualquier procedimiento en el que se esté valorando suelo urbanizado por el método residual, ya sea en expropiación rogada o en expropiación ordinaria. En la práctica impacta en varios perfiles:
- Propietarios con expropiación en trámite. Si el Jurado aún no ha fijado justiprecio, pueden invocar la sentencia para que la hoja de aprecio pericial excluya estas partidas del Vc.
- Propietarios con justiprecio recurrido. Quienes tengan un recurso contencioso-administrativo abierto contra la valoración del Jurado pueden aportar esta doctrina como motivo de impugnación adicional.
- Expropiación rogada por no poder edificar. Los propietarios que hayan solicitado la expropiación por imposibilidad de ejercer las facultades del suelo (art. 36 LEF) y estén en fase de valoración.
- Técnicos y peritos. Arquitectos y tasadores que elaboren informes de valoración por el método residual deben actualizar sus hojas de cálculo para reflejar esta doctrina.
Ojo con los plazos
El recurso contencioso-administrativo contra el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación tiene un plazo de dos meses desde su notificación. Si ya ha transcurrido, la revisión es mucho más limitada. Conviene actuar tan pronto se reciba la valoración, revisar si se han incluido partidas indebidamente, y preparar una defensa técnica sólida antes de que precluya el plazo.
Cómo actuar si tu expropiación se ha valorado con estos gastos
Lo primero es revisar la hoja de aprecio de la Administración y el informe pericial del Jurado. Hay que localizar el epígrafe donde se descompone el valor de construcción (Vc) y comprobar si aparecen partidas como notaría, registro, AJD, seguro decenal u otros costes de promoción. Si es así, existe base técnica y jurídica para impugnar la valoración.
El siguiente paso depende de la fase en que se encuentre el procedimiento: alegaciones ante el Jurado si aún no ha dictado acuerdo, recurso de reposición potestativo o directamente recurso contencioso-administrativo ante la Sala competente si la vía administrativa ya está agotada. En casación, la doctrina de la STS 429/2026 es plenamente invocable.
¿Tu expropiación puede verse afectada por esta sentencia?
Revisamos tu valoración sin compromiso. Si hay partidas indebidamente incluidas en el Vc, preparamos la impugnación.
Consulta gratuitaO llámanos: 964 53 17 76
Preguntas frecuentes
¿Qué es la expropiación rogada?
Es la expropiación instada por el propio propietario cuando la Administración, por acción u omisión urbanística, le impide el ejercicio normal de las facultades del suelo (por ejemplo, cuando un plan deja la parcela sin aprovechamiento edificable). Está regulada en el artículo 36 de la Ley de Expropiación Forzosa de 1954 y en la legislación urbanística autonómica.
¿Qué es el valor de construcción (Vc) en el método residual?
Es el coste de ejecución material de la edificación, con sus costes técnicos, gastos generales y beneficio industrial del constructor. Se resta del valor en venta del producto terminado dentro del método residual, junto con el beneficio del promotor y los gastos necesarios, para obtener el valor del suelo. Su cálculo correcto es decisivo para el justiprecio.
¿Puedo aplicar esta sentencia si mi expropiación ya tiene justiprecio firme?
En general no, porque la firmeza impide reabrir la valoración. Ahora bien, si hay recurso en marcha (reposición, contencioso-administrativo o casación) o no ha vencido el plazo para recurrir, la doctrina de la STS 429/2026 es plenamente invocable. Cada caso requiere un análisis técnico específico.
¿Cuánto puede aumentar el justiprecio al excluir estas partidas?
Depende del volumen edificable de la parcela y del peso que estas partidas tengan en el Vc del informe pericial, pero en suelos urbanizados con edificabilidad residencial media el incremento suele situarse entre el 5 % y el 15 % del valor del suelo. En parcelas grandes equivale a decenas o cientos de miles de euros.
¿Qué plazo tengo para recurrir la valoración del Jurado de Expropiación?
Dos meses desde la notificación del acuerdo para interponer recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia competente, conforme al artículo 46 de la Ley 29/1998 de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa. Cabe también recurso potestativo de reposición previo, que suspende el plazo del contencioso.
¿Afecta esta doctrina solo a expropiaciones rogadas o también a las ordinarias?
A ambas. La doctrina se refiere a cómo debe calcularse el valor de construcción en el método residual, con independencia de si la expropiación se inició de oficio por la Administración o a instancia del propietario. Cualquier valoración de suelo urbanizado por este método está concernida.