Evitar subasta de vivienda habitual: Medidas para proteger tu hogar
Sobre el autor:
Juan Serrano Castán
Fundador Serrano Abogados
La subasta de una vivienda habitual es el último paso en un proceso de ejecución hipotecaria debido a impagos en la hipoteca.
Para evitar esta situación, existen medidas como la reestructuración de deuda, la entrega del inmueble o la eliminación de cláusulas abusivas en el contrato de hipoteca.
También se pueden pagar las deudas acumuladas, solicitar una moratoria, recurrir a la justicia o renegociar la deuda.
Además, la Ley de la Segunda Oportunidad permite exonerar deudas bajo ciertos requisitos.
También se garantizan derechos y protección para los deudores, como la suspensión de desalojos para aquellos en situación de especial vulnerabilidad.
Tabla de contenidos
- 1 Cómo funciona la subasta hipotecaria
- 2 Medidas para evitar la subasta de vivienda habitual
- 3 Opciones para hacer frente a la deuda y evitar la subasta
- 4 Proceso para exonerar las deudas
- 5 Derechos y protección para los deudores
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Cómo funciona la subasta hipotecaria
Proceso de ejecución hipotecaria
La subasta de una vivienda se lleva a cabo como parte del proceso de ejecución hipotecaria.
Este proceso se inicia cuando el prestatario no cumple con los pagos de la hipoteca y el banco decide tomar acciones legales para recuperar su dinero.
La ejecución hipotecaria es el último paso de este proceso y puede llevar a la subasta de la vivienda.
Requisitos para iniciar el procedimiento de subasta
El banco tiene la facultad de iniciar el procedimiento de subasta si el prestatario acumula impagos equivalentes al 3% o 7% del capital de la hipoteca.
Estos impagos deben estar debidamente documentados y ser suficientes para justificar la ejecución de la vivienda.
Desarrollo de la subasta a través del portal de subastas del BOE
Una vez iniciado el procedimiento de subasta, esta se lleva a cabo de forma electrónica a través del portal de subastas del BOE (Boletín Oficial del Estado).
Este portal permite realizar pujas para la adquisición de la vivienda en subasta. Las posturas son admitidas durante un período de 20 días naturales, y se cierra una hora después de la última postura si esta supera a la mejor realizada hasta entonces.
Si la mejor postura en la subasta supera el 50% del valor de tasación de la vivienda, se aprueba la venta a favor del postor que realizó la mejor oferta.
En un plazo de 10 días, el postor debe consignar el importe de la oferta realizada.
Medidas para evitar la subasta de vivienda habitual
Existen diferentes medidas que puedes tomar para evitar la subasta de tu vivienda habitual en caso de ejecución hipotecaria.
A continuación, te presentamos algunas de ellas:
Reestructuración de deuda y quita en el capital pendiente
- La reestructuración de deuda es una opción que te permite negociar con tu entidad financiera para modificar las condiciones de tu hipoteca. Esto puede implicar la reducción de la cuota mensual o el aplazamiento de pagos.
- La quita en el capital pendiente consiste en la condonación parcial de la deuda, lo que te permitiría reducir el monto total que debes.
Cancelación mediante entrega del inmueble
En algunos casos, puedes evitar la subasta entregando el inmueble al banco de forma voluntaria.
Esta opción implica perder la propiedad de la vivienda, pero evita el procedimiento de subasta y la acumulación de deudas adicionales.
Eliminación de cláusulas abusivas en el contrato de hipoteca
Si existen cláusulas abusivas en tu contrato de hipoteca, puedes solicitar al juzgado su eliminación.
Esto puede afectar las condiciones de la hipoteca y brindarte mayor seguridad y protección como deudor.
Es importante tener en cuenta que estas medidas pueden variar según cada caso y la legislación vigente.
Por ello, se recomienda buscar asesoramiento legal especializado para evaluar cuál es la mejor opción para tu situación particular.
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Opciones para hacer frente a la deuda y evitar la subasta
Pago de la deuda acumulada
El pago de la deuda acumulada es una opción para evitar la subasta de la vivienda habitual en caso de ejecución hipotecaria.
Consiste en abonar todas las cantidades pendientes, incluyendo los intereses y los gastos generados por la deuda.
Es necesario contar con recursos económicos suficientes para realizar este pago y así detener el procedimiento de subasta.
Solicitar una moratoria
Otra opción para hacer frente a la deuda y evitar la subasta es solicitar una moratoria.
Esta medida permite suspender temporalmente los pagos de la hipoteca, alargando el plazo de pago o reduciendo las cuotas mensuales.
Es importante tener en cuenta que esta opción debe ser acordada con el banco y cumplir con los requisitos establecidos por la legislación vigente.
Recurrir a la justicia por cláusulas abusivas
En caso de que existan cláusulas abusivas en el contrato de hipoteca, se puede recurrir a la justicia para impugnarlas y evitar la subasta.
Es conveniente buscar asesoramiento legal para conocer las posibilidades de éxito en este proceso y llevarlo a cabo mediante la presentación de una demanda ante los tribunales competentes.
Renegociar la deuda
La renegociación de la deuda es otra alternativa para evitar la subasta de la vivienda habitual.
Consiste en negociar con la entidad bancaria nuevas condiciones de pago que se ajusten a la situación económica actual del deudor.
Esto puede implicar la reestructuración de la deuda, la reducción del capital pendiente o la modificación de los plazos de pago.
La Ley de la Segunda Oportunidad y la exoneración de deudas
La Ley de la Segunda Oportunidad es una medida legal que busca brindar un alivio financiero a aquellos deudores que se encuentran en una situación de insolvencia económica.
Esta ley ofrece la posibilidad de exonerar las deudas bajo determinados requisitos establecidos.
Requisitos para acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad
Para poder acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad y solicitar la exoneración de deudas, es necesario cumplir con ciertos requisitos.
Algunos de ellos son:
- Ser una persona natural, no una empresa o entidad jurídica.
- No haber sido condenado por delitos económicos.
- Encontrarse en una situación de insolvencia económica, es decir, ser incapaz de hacer frente a las deudas.
- Haber intentado previamente llegar a un acuerdo extrajudicial de pagos con los acreedores.
- Demostrar buena fe en la búsqueda de soluciones para pagar las deudas.
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Proceso para exonerar las deudas
El proceso para solicitar la exoneración de las deudas bajo la Ley de la Segunda Oportunidad implica seguir una serie de pasos:
- Presentar una solicitud ante el Juzgado de lo Mercantil correspondiente, acompañada de la documentación requerida.
- El juez valorará la situación del deudor y estudiará si cumple con los requisitos establecidos.
- En caso de cumplirlos, se abrirá un procedimiento de liquidación patrimonial, donde se determinarán los bienes y activos que podrían liquidarse para pagar a los acreedores.
- El deudor deberá adherirse a un plan de pagos establecido por el juez, que generalmente tiene una duración de cinco años.
- Transcurrido el plazo establecido y cumpliendo con el plan de pagos, el deudor podrá obtener la exoneración de las deudas restantes, lo que le permitirá comenzar de nuevo sin cargas económicas pasadas.
Es importante destacar que el proceso de exoneración de deudas bajo la Ley de la Segunda Oportunidad debe ser llevado a cabo con el asesoramiento de un abogado especializado en Derecho Concursal para garantizar el correcto desarrollo del procedimiento y asegurar el cumplimiento de todos los requisitos legales establecidos.
Derechos y protección para los deudores
En el contexto de la ejecución hipotecaria, es importante conocer los derechos y las protecciones legales que existen para los deudores.
Estas medidas buscan garantizar el acceso a una vivienda digna y prevenir la pérdida de la vivienda habitual en casos de subasta.
A continuación, se detallan dos aspectos fundamentales en relación con los derechos y la protección de los deudores.
Suspensión de desalojos para deudores en situación de especial vulnerabilidad
La Ley 1/2013 establece el derecho de los deudores en situación de especial vulnerabilidad a suspender los desalojos, brindando una protección temporal.
Esta medida busca evitar situaciones de mayor precariedad y garantizar un techo a las personas y familias que se encuentran en circunstancias difíciles.
Para acogerse a esta protección, es necesario cumplir con los requisitos establecidos en la ley, los cuales incluyen situaciones como desempleo, enfermedad grave, víctimas de violencia de género o familias numerosas, entre otros supuestos.
Es importante contar con el asesoramiento adecuado para conocer si se cumplen los requisitos específicos y poder beneficiarse de esta suspensión de desalojos.
Protección del derecho a la vivienda en casos de ejecución hipotecaria
En los casos de ejecución hipotecaria, se busca salvaguardar el derecho a la vivienda y proporcionar alternativas a la subasta de la vivienda habitual.
Es posible solicitar al juzgado la eliminación de cláusulas abusivas en el contrato de hipoteca, lo cual puede brindar un alivio en la situación de endeudamiento.
Además, existen opciones como la reestructuración de la deuda y la quita en el capital pendiente, que permiten negociar nuevas condiciones con la entidad bancaria.
También es posible cancelar la deuda mediante la entrega del inmueble, aunque esta decisión debe ser evaluada cuidadosamente, ya que implica renunciar a la propiedad de la vivienda.
En última instancia, la Ley de la Segunda Oportunidad ofrece la posibilidad de exonerar las deudas en casos de insolvencia, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos.
Esta ley busca brindar una nueva oportunidad a las personas sobreendeudadas, permitiéndoles liberarse de las deudas y comenzar de nuevo.
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