Una quita hipotecaria es la reducción del capital que debes al banco: una parte de la deuda se condona y dejas de tener que pagarla. No es un derecho automático —el banco tiene que aceptarla—, pero hay vías para conseguirla: la negociación directa, el Código de Buenas Prácticas Bancarias para deudores vulnerables y, como alternativa de fondo, la Ley de Segunda Oportunidad. Vamos a lo concreto.
Lo esencial
Qué es: La reducción de una parte del capital pendiente de la hipoteca, que el banco condona.
Cómo se logra: Negociación, Código de Buenas Prácticas (deudores vulnerables) o vía judicial/concursal.
No es automática: Depende de la voluntad del banco o del cumplimiento de requisitos legales concretos.
Alternativa: Si la deuda te supera, la Ley de Segunda Oportunidad puede cancelar el remanente.
¿Qué es exactamente una quita hipotecaria?
«Quita» significa reducción de deuda. En una hipoteca, supone que el banco acepta rebajar el capital pendiente: por ejemplo, de 80.000 € que debes, condonarte 20.000 € y dejar la deuda en 60.000 €. Es una forma de condonación parcial, distinta de la reestructuración (que solo cambia plazos o cuotas sin rebajar el total).
¿Por qué aceptaría el banco perder dinero? Porque a veces le compensa: cobrar 60.000 € seguros es mejor que iniciar una ejecución hipotecaria larga, cara e incierta, sobre todo si el inmueble vale menos que la deuda o el cobro es difícil.
Lo que vemos en la práctica
Las quitas se consiguen con más facilidad cuando la deuda está en manos de un fondo que la compró barata, o cuando el banco ve que el deudor puede acogerse a la Segunda Oportunidad y cancelar todo. La posición negociadora lo es casi todo: por eso conviene negociar con un abogado y con la documentación en la mano.
El Código de Buenas Prácticas Bancarias
El Código de Buenas Prácticas (RDL 6/2012 y reformas posteriores) obliga a los bancos adheridos a ofrecer medidas a deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad. Entre ellas, además de carencias y reestructuraciones, puede contemplarse una quita del capital cuando la reestructuración no es viable.
Ojo con esto
Acogerte al Código de Buenas Prácticas exige cumplir requisitos estrictos de vulnerabilidad (umbral de ingresos, esfuerzo hipotecario, circunstancias familiares). No todo el mundo encaja, y la quita es la última de las medidas, no la primera. Conviene comprobar si cumples antes de solicitarla.
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Quita, reestructuración o dación: ¿qué te conviene?
| Medida | Qué hace | Conservas la casa |
|---|---|---|
| Quita | Reduce el capital que debes | Sí |
| Reestructuración | Alarga plazo o baja la cuota | Sí |
| Dación en pago | Entregas la casa y cancelas la deuda | No |
Si lo que buscas es bajar la cuota mensual sin reducir el total, quizá te interese más una refinanciación. Si no puedes pagar de ninguna forma y aceptas perder la casa, la dación en pago cierra la deuda. La quita es el punto intermedio: conservas la vivienda con una deuda menor.
La Ley de Segunda Oportunidad como alternativa
Si el banco no acepta la quita y la deuda te supera, la Ley de Segunda Oportunidad ofrece una salida judicial. Tras la venta del inmueble, el remanente hipotecario que quede sin cubrir es exonerable junto con el resto de tus deudas. Y en ciertos casos el plan de pagos permite conservar la vivienda habitual.
Buena noticia
La sola posibilidad de acogerte a la Segunda Oportunidad mejora tu posición para negociar una quita: al banco le interesa más pactar una reducción que arriesgarse a que canceles judicialmente la deuda. Analizar ambas vías a la vez suele dar el mejor resultado.
Preguntas frecuentes
¿El banco está obligado a darme una quita?
No con carácter general. La quita es voluntaria salvo en los supuestos del Código de Buenas Prácticas para deudores vulnerables que cumplan los requisitos. Fuera de ahí, depende de la negociación.
¿Cuánto se puede reducir con una quita hipotecaria?
No hay un porcentaje fijo: depende de la situación del deudor, del valor del inmueble y del interés del banco en cerrar el asunto. Las quitas suelen ser mayores cuando la deuda está en un fondo que la compró barata.
¿La quita tiene consecuencias fiscales?
La parte condonada puede tener implicaciones fiscales según el caso, aunque existen exenciones para deudores en situaciones de especial vulnerabilidad. Conviene analizarlo con un profesional antes de aceptar la quita.
¿Y si el banco no acepta ninguna quita?
Si no puedes pagar y no hay acuerdo, la Ley de Segunda Oportunidad permite cancelar judicialmente el remanente hipotecario y el resto de deudas. Es la alternativa cuando la negociación no prospera.
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Juan Serrano Abogados · Desde 1988 · Vila-real y Castellón · Servicio nacional
Fuentes: RDL 6/2012 (Código de Buenas Prácticas) y reformas. Código Civil (condonación, arts. 1187-1191). Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario. Texto Refundido de la Ley Concursal (RD Legislativo 1/2020). Datos actualizados a junio de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. Si necesitas orientación sobre tu caso concreto, contacta con nuestro despacho para una consulta gratuita.