La dación en pago consiste en entregar la vivienda al banco para cancelar la deuda hipotecaria. Su gran ventaja —y a la vez su trampa— está en un detalle: solo te conviene si cancela toda la deuda. Si el banco acepta la casa pero se reserva el derecho a reclamarte la diferencia, no resuelve nada. Por eso es esencial pactarla bien, conocer el Código de Buenas Prácticas y valorar si la Ley de Segunda Oportunidad es mejor para ti.
Lo esencial
Qué es: Entregar la vivienda al acreedor para saldar la deuda hipotecaria.
Clave: Solo te interesa si cancela el 100% de la deuda. Exígelo por escrito.
No es automática: El banco debe aceptarla (salvo supuestos del Código de Buenas Prácticas).
Alternativa: La Segunda Oportunidad puede cancelar el remanente si la dación no cubre todo.
¿Qué es la dación en pago?
Es una forma de extinguir una deuda entregando un bien distinto del dinero: en el caso hipotecario, la propia vivienda. El deudor transmite la casa al banco y este da por saldada la deuda. Es una salida cuando no puedes pagar la hipoteca y aceptas perder la vivienda a cambio de quedar libre de deuda.
A diferencia de la ejecución hipotecaria, que es un proceso judicial impuesto, la dación es un acuerdo voluntario entre tú y el banco. Y a diferencia de la quita, no reduce la deuda conservando la casa: la cancela entregándola.
Lo que dice la ley
El Código de Buenas Prácticas Bancarias (RDL 6/2012 y modificaciones) obliga a los bancos adheridos a aceptar la dación en pago como última medida para deudores en el umbral de exclusión que cumplan los requisitos, cancelando totalmente la deuda. Fuera de esos supuestos, la dación es voluntaria y debe negociarse.
El punto crítico: ¿cancela toda la deuda?
Aquí está todo. Existen dos escenarios muy distintos:
| Tipo de dación | Qué pasa con la deuda |
|---|---|
| Dación total (liberatoria) | Cancela el 100% de la deuda. Quedas libre. Es la que te interesa. |
| Dación parcial | El banco se queda la casa pero te sigue reclamando la diferencia. Mal acuerdo. |
Ojo con esto
Nunca aceptes una dación sin que el documento diga expresamente que cancela la totalidad de la deuda. Hemos visto casos de personas que entregaron la casa y, meses después, recibieron una reclamación por la deuda restante. Si la dación no es liberatoria, pierdes la casa y sigues debiendo: lo peor de ambos mundos.
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Dación en pago o Segunda Oportunidad
La dación resuelve solo la deuda hipotecaria, y a cambio de perder la casa. Si tienes más deudas (préstamos, tarjetas, recobros), la dación no las toca. En cambio, la Ley de Segunda Oportunidad puede cancelar el conjunto de tus deudas en un único procedimiento, e incluso —en ciertos casos— permitir conservar la vivienda habitual con plan de pagos.
Buena noticia
Si haces una dación que no cancela toda la deuda, o si la subasta deja un remanente, ese resto es exonerable con la Segunda Oportunidad. Es decir, aunque la dación no sea liberatoria, todavía tienes una vía para cerrar la deuda por completo.
Antes de decidir, conviene tener el cuadro completo: qué pasa si dejas de pagar, qué te ofrece el banco y qué alternativas legales tienes. Empieza por entender qué pasa si no pagas la hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿La dación en pago cancela siempre toda la deuda?
No. Solo la dación liberatoria cancela el 100%. Si el acuerdo no lo dice expresamente, el banco puede reclamarte la diferencia. Exige siempre que conste la cancelación total y definitiva por escrito.
¿El banco está obligado a aceptar la dación?
Solo en los supuestos del Código de Buenas Prácticas, para deudores en el umbral de exclusión que cumplan los requisitos. Fuera de ahí, la dación es voluntaria y depende de la negociación con el banco.
¿Tiene costes fiscales la dación en pago?
Puede tenerlos, aunque existen exenciones en el IRPF y en plusvalía municipal para la dación de la vivienda habitual de deudores en situaciones de vulnerabilidad. Conviene analizarlo antes de firmar.
¿Qué es mejor, dación o Segunda Oportunidad?
Depende. Si solo tienes la deuda hipotecaria y aceptas perder la casa, la dación liberatoria puede bastar. Si tienes más deudas o quieres intentar conservar la vivienda, la Segunda Oportunidad suele ser más completa.
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Juan Serrano Abogados · Desde 1988 · Vila-real y Castellón · Servicio nacional
Fuentes: Código Civil (dación, art. 1166 y concordantes). RDL 6/2012 (Código de Buenas Prácticas) y modificaciones. Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario. Texto Refundido de la Ley Concursal. Datos actualizados a junio de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. Si necesitas orientación sobre tu caso concreto, contacta con nuestro despacho para una consulta gratuita.