¿Puedo conservar mi vivienda con la Ley de Segunda Oportunidad?

Por Juan Serrano Castán

Abogado · Colegiado ICACS nº 1192

Sí, puedes conservar tu vivienda habitual al acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad. La reforma de la Ley Concursal de 2022 (Ley 16/2022) introdujo un mecanismo expreso para que el deudor mantenga su casa a cambio de aceptar un plan de pagos de 5 años en lugar del de 3 años habitual. Es el cambio más importante para el deudor con vivienda en los últimos diez años, y deshace uno de los miedos más extendidos: el de que pedir la cancelación de deudas obligue a perder la casa.

¿Voy a perder mi casa si me acojo a la Segunda Oportunidad?

La pregunta que nos hacen siempre, casi antes de saludarnos: «¿Y mi casa? ¿Pierdo mi casa?». La respuesta corta es no, no necesariamente. Si estás al corriente con la hipoteca, la vivienda no se ejecuta. Y si no lo estás, sigue habiendo opciones, aunque más complejas. Pero la idea instalada de que «te acoges a la Ley de Segunda Oportunidad y te quitan la casa» es, sencillamente, falsa en la mayoría de casos que vemos en nuestro despacho.

El miedo viene de cómo era la ley antes de la reforma de septiembre de 2022. En aquel régimen, si quedabas en la fase de exoneración con plan de pagos, la vivienda podía entrar en la liquidación. Era el principal disuasor para acudir al procedimiento. Cientos de deudores aguantaban tarjetas y reunificaciones para «salvar la casa», solo para perderla igual al final por la presión acumulada.

Eso cambió. La Ley 16/2022 incorporó explícitamente la posibilidad de preservar la vivienda habitual dentro del plan de pagos, y la jurisprudencia de los Juzgados de lo Mercantil ha consolidado el criterio. Hoy, en 2026, conservar la vivienda es la norma, no la excepción, cuando el deudor está al día con su hipoteca.

Lo que dice la ley sobre la vivienda en la Segunda Oportunidad

Vamos a lo concreto. El régimen aplicable está en los artículos 489 y siguientes del Texto Refundido de la Ley Concursal. Lo más relevante para tu caso es esto:

La clave es entender que coexisten dos regímenes paralelos:

Un detalle a menudo desconocido: si tu hipoteca está «infrasegurada», es decir, si el importe pendiente del préstamo es superior al valor real de la vivienda, ese exceso entra como crédito ordinario y sí es exonerable. Es algo frecuente en hipotecas firmadas en la burbuja inmobiliaria. Vale la pena pedir una tasación actualizada antes de iniciar el procedimiento.

Las dos rutas para conservar la vivienda

En la práctica, existen dos itinerarios distintos para llegar a la exoneración manteniendo la casa. Cuál te conviene depende de si tienes o no otros bienes y de tu capacidad de pago futura.

Ruta 1: Exoneración con plan de pagos de 5 años

Es la vía expresamente creada por la reforma 2022 para proteger la vivienda. Propones un plan de pagos al juez con el siguiente contenido: durante 5 años pagarás una cuota mensual ajustada a tu capacidad real, destinada a los acreedores ordinarios. La hipoteca no se incluye en ese plan; sigue su curso normal. Al cabo de los 5 años, lo no pagado del plan se cancela definitivamente.

El plan tiene que ser viable. Esto significa que la cuota mensual debe ser compatible con un nivel de vida digno, los gastos básicos, la hipoteca corriente y, si los hay, los hijos a cargo. Si propones un plan inviable solo para conservar la casa, el juez lo rechazará. Por eso es importante calcular bien los números desde el primer momento.

Ruta 2: Exoneración con liquidación parcial (sin tocar la vivienda)

Si tienes otros bienes liquidables (un segundo coche, una segunda residencia, un local comercial, depósitos, etc.) y la vivienda habitual está hipotecada al día, se puede plantear una liquidación que afecte solo a esos otros bienes, sin tocar la casa. Los acreedores reciben lo que se obtenga de esa liquidación, el resto se exonera y la vivienda queda al margen.

Esta vía es menos frecuente, pero útil en perfiles concretos: autónomos con vehículo afecto y vivienda, divorciados con segunda residencia, herederos con un piso secundario. La elección entre rutas depende del cuadro patrimonial completo, que estudiamos en la primera consulta.

¿Y si no estoy al corriente con la hipoteca?

Este es el escenario más complejo, pero no significa que estés perdido. Si llevas cuotas hipotecarias impagadas, hay tres caminos posibles, en orden de preferencia:

Refinanciación o quita pactada con el banco. Antes de entrar al procedimiento concursal, conviene intentar renegociar la hipoteca: ampliación de plazo, carencia temporal de capital, novación del tipo. Muchos bancos prefieren un acuerdo a tener que ejecutar y judicializar. En nuestro despacho trabajamos esta vía siempre como primer paso si la hipoteca tiene atrasos. Te dejo un artículo donde explicamos en detalle las opciones de quita hipotecaria.

Plan de pagos dentro de la Segunda Oportunidad con regularización. Si los atrasos son recientes y modestos, se puede incluir su regularización dentro del plan de pagos. El juez puede aprobar el plan si se compromete pagar los atrasos en un plazo razonable y reanudar la cuota corriente.

Dación en pago. Si la situación financiera hace inviable mantener la hipoteca, la dación en pago es una salida que cancela la deuda hipotecaria a cambio de entregar el inmueble al banco. Combinado con la Segunda Oportunidad, permite eliminar también el resto de deudas y empezar de cero sin la carga de la hipoteca residual. No es lo ideal cuando hay arraigo familiar, pero es preferible a una ejecución hipotecaria forzosa.

Plan de pagos a 5 años: cómo se calcula

El plan de pagos no es una cifra arbitraria. Tiene una lógica concreta que el juez analiza con cuidado. La cuota mensual se calcula descontando de tus ingresos previsibles los siguientes conceptos:

La cifra que quede una vez descontados estos conceptos es la capacidad disponible mensual destinada al plan de pagos. Si te quedan 200€ después de cubrir mínimos, hipoteca y necesidades familiares, esos 200€ es lo que pagarás al mes durante 5 años. Es lo que la jurisprudencia llama «proporcionalidad material»: la ley exige un esfuerzo proporcionado a tu capacidad real, no un plan ruinoso ni meramente formal.

Las sentencias del Tribunal Supremo dictadas en febrero de 2026 (números 259 a 264/2026) han consolidado este criterio: el plan tiene que ser cumplible y sostenible, no un castigo. Si en algún momento durante esos 5 años tu situación económica cambia (despido, enfermedad, separación), el plan puede revisarse.

Qué pasa con la vivienda durante el procedimiento

Una vez admitida a trámite la solicitud de concurso por el Juzgado de lo Mercantil, se produce automáticamente la suspensión de las ejecuciones individuales sobre tus bienes. Esto incluye los embargos de cuentas, las retenciones de nómina y, en muchos casos, las ejecuciones hipotecarias no especialmente avanzadas. La presión inmediata sobre tu casa cesa desde el día uno.

Durante los meses que dura el procedimiento, debes seguir pagando la cuota hipotecaria normal. La hipoteca no entra dentro del concurso porque no es exonerable. Si por circunstancias del procedimiento (deuda total, otros bienes, etc.) se decide que no hay ruta de conservación viable, el juez podría ordenar la liquidación de la vivienda. Pero esto es la excepción, no la regla.

En nuestro despacho, donde tramitamos cientos de procedimientos al año, la inmensa mayoría de los casos con vivienda hipotecada al corriente acaban con la casa conservada. Esto no es una promesa de resultado (que un abogado serio nunca debe hacer), pero sí un patrón observado de forma consistente desde la reforma 2022.

Casos especiales: vivienda en gananciales, alquiler, divorcio

Algunas situaciones requieren un tratamiento específico que vale la pena conocer antes de iniciar el procedimiento:

Vivienda en régimen de gananciales. Si la deuda es exclusivamente tuya (no de la sociedad de gananciales), la liquidación afectaría solo a tu mitad indivisa, no a la mitad del cónyuge. En la práctica, esto a menudo se traduce en mantener la vivienda íntegra dentro del patrimonio familiar mediante el plan de pagos a 5 años.

Vivienda en propiedad pero no habitual. Si la vivienda no es tu residencia habitual (segunda residencia, piso heredado, inmueble alquilado), no goza de la protección reforzada del plan de 5 años. Suele entrar dentro de la masa liquidable. Para deudores con varias propiedades, conviene definir bien cuál es la habitual desde el certificado de empadronamiento.

Tras un divorcio. Si has quedado con el uso de la vivienda pero la propiedad o la hipoteca tienen otra configuración, hay que analizar el convenio regulador. Las cuotas impagadas de hipoteca pueden ser exigibles incluso al excónyuge que se quedó con la propiedad. Es uno de los puntos que más complica los expedientes y que merece una revisión específica.

Si soy autónomo y mi vivienda está afecta a la actividad. Algunos autónomos tienen la vivienda como sede declarada de actividad o como aval de un préstamo profesional. Esto añade matices. Si esta es tu situación, te interesa revisar el artículo dedicado a la Segunda Oportunidad para autónomos donde tratamos los aspectos específicos de este perfil.

¿Qué requisitos personales se exigen para esta protección?

Conservar la vivienda no es automático: depende de que cumplas los requisitos generales de la Ley de Segunda Oportunidad y, además, de algunos criterios específicos que el juez valorará:

Buena fe del deudor. Definida en sentido negativo en el art. 487.2 TRLC. Sin condenas por delitos económicos en los 10 años previos, sin haber obtenido exoneración reciente, sin haber facilitado información falsa o incompleta. La buena fe se examina especialmente cuando hay protección de vivienda en juego.

Estar al corriente con la hipoteca o ser viable la regularización. Como explicamos, si tienes atrasos importantes, hay que tratarlos antes o dentro del plan.

Plan de pagos sostenible. Tienes que poder pagar la cuota propuesta sin sacrificar mínimos vitales. La proporcionalidad la examina el juez con tu declaración de ingresos y gastos.

Transparencia patrimonial total. Debes declarar todos tus bienes e ingresos. Ocultar un activo puede dar al traste con la protección de la vivienda y, en casos graves, con la exoneración entera.

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