La plusvalía municipal por herencia (oficialmente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un tributo que cobra cada ayuntamiento cuando se hereda un inmueble urbano. Se paga en el plazo de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable a un año (art. 110 TRLHL). Tras la STC 182/2021 y la Ley 11/2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo —objetivo o real— quedándose con el más favorable. Y la mayoría de ayuntamientos aplican bonificaciones del 50 % al 95 % cuando el inmueble es vivienda habitual y los herederos son cónyuge, descendientes o ascendientes.
Respuesta rápida
La plusvalía municipal en herencia se paga al ayuntamiento donde está el inmueble urbano, en 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable a 1 año). Eliges entre método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente) o método real (diferencia entre valores de adquisición y herencia). Si no ha habido ganancia real, no hay impuesto (STC 182/2021). Vivienda habitual a familia directa: bonificaciones de hasta el 95 % según ordenanza municipal.
Datos clave
- ■Quién paga: los herederos que reciban inmuebles urbanos (suelo urbano: vivienda, local, terreno urbano). Solo aplica a inmuebles, no a fincas rústicas.
- ■Plazo: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable a 12 meses con solicitud previa.
- ■Dos métodos de cálculo: objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente por años) y real (diferencia entre el valor de adquisición y el de herencia). El contribuyente elige el menor.
- ■No hay impuesto sin ganancia real: tras la STC 182/2021, si el valor del suelo no ha subido entre adquisición y herencia, la plusvalía es cero.
- ■Bonificación vivienda habitual: hasta el 95 % según ordenanza municipal a cónyuge, descendientes y ascendientes (art. 108.4 TRLHL).
- ■Es independiente del ISyD: son dos impuestos distintos con distinto plazo y distinto receptor. Hay que pagar los dos.
En este artículo
Qué es la plusvalía municipal por herencia
La plusvalía municipal —denominación coloquial del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— es un tributo local que grava la revalorización del suelo urbano cuando cambia de manos. Cuando el cambio se produce por una herencia, lo paga el heredero que recibe el inmueble. Lo recauda el ayuntamiento del término municipal donde se sitúe la finca, no la Comunidad Autónoma ni el Estado.
El impuesto está regulado en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL), pero cada ayuntamiento puede modular tipos, bonificaciones y procedimiento dentro de los márgenes legales. Por eso, una misma vivienda heredada paga cantidades muy distintas en ciudades diferentes. Es uno de los cuatro pagos al heredar una casa, junto con el ISyD, la notaría y el Registro.
Suelo urbano, no rústico
La plusvalía municipal solo grava el suelo de naturaleza urbana. Si heredas una finca rústica —campo, monte, parcela calificada como suelo no urbanizable— no pagas IIVTNU. El criterio es el del Catastro: cualquier inmueble con referencia catastral urbana entra. Una vivienda en una urbanización con suelo urbanizable también entra, aunque esté en zona rural.
Quién paga y cuándo
En transmisiones por herencia, el sujeto pasivo es cada heredero por la parte de inmueble que reciba (art. 106.1.a TRLHL). Si tres hijos heredan una vivienda por terceras partes, cada uno presenta su autoliquidación o declaración por su tercio.
El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta 1 año mediante solicitud al ayuntamiento antes del fin del primer plazo (art. 110.2 TRLHL). Esta prórroga es importante cuando la declaración de herederos abintestato se está alargando o la partición no avanza: sin escritura no se puede liquidar.
Es independiente del Impuesto de Sucesiones
La plusvalía municipal y el ISyD son dos impuestos distintos. La plusvalía la paga el ayuntamiento; el ISyD, la Comunidad Autónoma. Hay que liquidar los dos. Aunque la cuota del ISyD sea casi cero por bonificación autonómica, la plusvalía municipal puede no estar bonificada en ese ayuntamiento. Tienes el detalle del ISyD en la guía estatal del Impuesto de Sucesiones.
Los dos métodos de cálculo: objetivo y real
Tras la Ley 11/2021, el contribuyente puede elegir entre dos sistemas de cálculo y aplicar el que dé menor cuota. Esto fue una reforma que el legislador hizo después de que el Tribunal Constitucional declarase inconstitucional el método objetivo único en su sentencia 182/2021.
| Método | Cómo se calcula | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Objetivo | Valor catastral del suelo × coeficiente por años transcurridos × tipo del ayuntamiento | Si el inmueble se ha revalorizado mucho desde la adquisición |
| Real | (Valor declarado en herencia − Valor de adquisición por el causante) × tipo del ayuntamiento | Si la revalorización real ha sido pequeña o nula |
Para usar el método real hay que documentar el valor de adquisición original con la escritura por la que el fallecido adquirió el inmueble (compraventa, donación recibida o herencia anterior). Es importante conservar esa documentación: sin ella, solo cabe el método objetivo. El valor declarado en la actual herencia debe coincidir con el del modelo 650 del ISyD.
Cuándo no hay que pagar plusvalía: la STC 182/2021
La STC 182/2021, de 26 de octubre, declaró inconstitucionales los preceptos que obligaban a pagar plusvalía aunque no hubiera incremento real de valor. Como consecuencia, hoy si el inmueble no se ha revalorizado entre la adquisición por el fallecido y la herencia, no hay impuesto que pagar (art. 104.5 TRLHL tras la reforma).
Para acreditar la inexistencia de incremento se aportan ambas escrituras —la de adquisición original y la de herencia actual— y se compara el valor real del suelo. Si la diferencia es cero o negativa, se presenta la declaración (no autoliquidación) sin ingreso y el ayuntamiento debe aceptarla salvo que demuestre lo contrario. Esto ha cambiado mucho en zonas con caídas de precios o inmuebles muy antiguos donde la valoración inicial era muy baja.
Caso típico de plusvalía cero
Una vivienda comprada en 2007 por 200.000 € en una zona donde los precios cayeron en la crisis de 2008-2014 y aún no han recuperado el nivel: si el valor de la herencia en 2026 es inferior a 200.000 €, no hay plusvalía. Hay que documentarlo bien con escrituras y, si el ayuntamiento ofrece resistencia, recurrir.
Bonificaciones por vivienda habitual
El artículo 108.4 del TRLHL permite a los ayuntamientos aplicar una bonificación de hasta el 95 % cuando el inmueble heredado es vivienda habitual del fallecido y el heredero es cónyuge, descendiente o ascendiente. Cada ayuntamiento decide en su ordenanza fiscal si la aplica y con qué porcentaje:
| Ayuntamiento | Bonificación vivienda habitual a familia directa |
|---|---|
| Madrid | 95 % si valor catastral del suelo ≤ 60.000 €; 85 % entre 60.000 y 100.000 €; bonificación decreciente por encima |
| Barcelona | 95 % en vivienda habitual a cónyuge, descendientes o ascendientes |
| Valencia | 95 % si la mantienen 5 años |
| Sevilla | 95 % con mantenimiento 5 años |
| Bilbao | Régimen foral propio (Bizkaia), bonificaciones específicas |
| Castellón / Vila-real | Hasta 95 % en vivienda habitual a familia directa, ordenanza municipal específica |
| Otros municipios | Variable. Consultar ordenanza fiscal en sede electrónica del ayuntamiento |
Requisitos típicos para aplicar la bonificación:
- Era vivienda habitual del fallecido. Acreditado por empadronamiento durante los últimos 3 años.
- Heredero cónyuge, descendiente o ascendiente (Grupos I y II de la LISyD).
- Mantenimiento del inmueble. Plazo según ordenanza, normalmente 3 a 5 años. Vender antes obliga a regularizar.
- Solicitud expresa. La bonificación no se aplica de oficio: hay que pedirla en la autoliquidación.
Ejemplos por ciudades (vivienda habitual heredada por hija única)
| Ciudad | Plusvalía sin bonificación | Tras bonificación 95 % |
|---|---|---|
| Madrid (suelo 60-100 k €) | ~3.500-5.000 € | ~525-750 € (85 %) |
| Barcelona | ~4.000 € | ~200 € |
| Valencia | ~2.500 € | ~125 € |
| Castellón / Vila-real | ~1.500-2.500 € | ~75-125 € |
| Municipio sin bonificación | ~3.000 € | ~3.000 € (sin reducción) |
Cómo presentar y pagar la plusvalía municipal
El procedimiento depende del ayuntamiento, pero los pasos son similares en toda España:
-
1
Identifica el ayuntamiento competente
El del término municipal donde se sitúa el inmueble urbano. Si heredas dos inmuebles en municipios distintos, presentas una declaración en cada ayuntamiento.
-
2
Calcula con los dos métodos y elige el menor
Método objetivo: con el valor catastral del suelo (visible en el recibo del IBI) y los coeficientes que publica anualmente cada ayuntamiento. Método real: la diferencia entre el valor escriturado de adquisición y el valor declarado en la herencia.
-
3
Si no hay incremento: declaración sin ingreso
Acompaña ambas escrituras (adquisición por el causante y herencia actual) y, si procede, peritaje. El ayuntamiento puede comprobar y resolver, pero no puede liquidar plusvalía si no hay ganancia real.
-
4
Aplica las bonificaciones y presenta la autoliquidación
Solicita expresamente la bonificación por vivienda habitual si procede. La presentación es telemática en la sede electrónica del ayuntamiento o presencial con cita previa. Pago por NRC bancario, transferencia o domiciliación.
-
5
Conserva el justificante para el Registro de la Propiedad
El Registro pide acreditación de presentación de la plusvalía municipal antes de inscribir el inmueble a tu nombre. Sin ese justificante, no se inscribe.
¿Has heredado un inmueble y no sabes cuánta plusvalía pagar?
Calculamos los dos métodos, aplicamos las bonificaciones de tu ayuntamiento y, si no hubo incremento real, te ayudamos a presentar la declaración sin ingreso. Sin compromiso.
O llámanos: 964 53 17 76
Errores frecuentes
- Pagar la plusvalía sin comparar los dos métodos. El sistema objetivo del ayuntamiento puede ser muy alto cuando el inmueble realmente apenas se ha revalorizado. Calcular el método real puede ahorrar miles de euros.
- Pagar plusvalía cuando no la hay. Tras la STC 182/2021, sin incremento real no hay impuesto. Aportar las dos escrituras y la comparativa documental.
- No pedir la bonificación por vivienda habitual. No se aplica de oficio. Si no la solicitas en la autoliquidación, pagas íntegro.
- Olvidar la prórroga del plazo. Hay 12 meses si se solicita antes del fin de los 6 primeros. Sin prórroga y fuera de plazo: recargo del 5-15 % e intereses.
- Vender la vivienda antes del plazo de mantenimiento de la bonificación. Pierdes el 95 % aplicado y debes regularizar.
- Asumir que el ISyD cubre todo. Son dos impuestos distintos. Aunque la cuota del ISyD sea casi cero por bonificación autonómica, la plusvalía municipal va por libre.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo no hay que pagar plusvalía municipal por herencia?
Cuando no ha habido incremento real de valor entre la fecha de adquisición por el fallecido y la fecha de la herencia (STC 182/2021 y art. 104.5 TRLHL). También está exenta la transmisión de fincas rústicas: la plusvalía solo grava suelo urbano. Hay que presentar declaración sin ingreso aportando las escrituras como prueba.
¿Qué método elijo, objetivo o real?
Calcula los dos y elige el que dé menor cuota. La Ley 11/2021 te lo permite expresamente. El objetivo suele ser mejor si el inmueble se ha revalorizado mucho (compras antiguas en zonas que han subido); el real es mejor si la revalorización ha sido pequeña, nula o negativa.
¿Si renuncio a la herencia pago plusvalía?
No. Si renuncias antes de aceptar, no eres heredero a efectos fiscales y no eres sujeto pasivo. La plusvalía la pagará quien acabe heredando el inmueble. Lo mismo aplica si aceptas a beneficio de inventario y los acreedores se quedan con el inmueble: pagará la plusvalía quien finalmente reciba el bien. Más detalle en cómo renunciar a la herencia ante notario.
¿Hay plazo para reclamar si he pagado de más?
Sí, 4 años desde el pago para solicitar devolución de ingresos indebidos al ayuntamiento. Especialmente útil si pagaste plusvalía siendo el inmueble una pérdida real (que tras la STC 182/2021 sería declaración sin ingreso) o si no aplicaste bonificación por vivienda habitual a la que tenías derecho.
¿Vale la regla de los 6 meses para todos los ayuntamientos?
Sí, es regla estatal del art. 110.2 TRLHL aplicable en todo el territorio común. Los ayuntamientos no pueden acortarla. La prórroga de 6 meses adicionales también es estatal y se solicita por escrito al ayuntamiento antes del fin del primer plazo.
¿En País Vasco y Navarra también se paga?
En el País Vasco rige el régimen foral por territorio histórico (Álava, Bizkaia, Gipuzkoa) con normativa propia que regula el incremento de valor de los terrenos urbanos. Navarra también tiene su propio régimen foral. La estructura del impuesto es similar pero los tipos, plazos y bonificaciones se rigen por la normativa foral correspondiente, no por el TRLHL estatal.
Fuentes oficiales consultadas
- RD Legislativo 2/2004 — Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (arts. 104-110)
- Ley 11/2021 — Reforma de la plusvalía municipal
- STC 182/2021, de 26 de octubre — Inconstitucionalidad del cálculo objetivo único
Última actualización: abril de 2026. Para tu caso concreto, contacta con nuestro despacho.