Heredar una casa en España cuesta entre 0 € y 30.000 € según la Comunidad Autónoma del fallecido y el parentesco. Una hija que hereda la vivienda de su padre por valor de 200.000 € paga 0 € en Andalucía o Cantabria, en torno a 1.500 € en Madrid y más de 20.000 € en Asturias. La factura se compone de cuatro elementos: Impuesto de Sucesiones, plusvalía municipal, gastos notariales y registro. Y todo en el plazo de 6 meses desde el fallecimiento.
Respuesta rápida
Heredar una casa son cuatro pagos: ISyD (0-30.000 € según CCAA), plusvalía municipal (300-3.000 €), notaría (600-1.500 €) y Registro de la Propiedad (200-600 €). Todo en 6 meses desde el fallecimiento. La reducción autonómica por vivienda habitual del 95-99 % rebaja drásticamente el ISyD. El valor base no es el de compra, sino el valor de referencia del Catastro.
Datos clave
- ■Cuatro impuestos/gastos: ISyD, plusvalía municipal, notaría y Registro de la Propiedad.
- ■Valor base: el valor de referencia del Catastro desde la Ley 11/2021 (no el precio de compra).
- ■Reducción vivienda habitual: 95 % estatal con límite 122.606,47 €/sujeto, mejorada en algunas CCAA al 99 %.
- ■Plazo de mantenimiento: 10 años (estatal) o 5 años en muchas CCAA. Vender antes obliga a regularizar.
- ■Plusvalía municipal: 6 meses desde fallecimiento, prorrogable a 1 año previa solicitud (art. 110 TRLHL).
- ■Coste total estándar 2026: 1.500-5.000 € en gastos profesionales y administrativos para una casa de 200.000 € (sin contar ISyD).
En este artículo
Los cuatro pagos al heredar una casa
Heredar una vivienda no es un único pago: son cuatro distintos, cada uno con plazo y receptor diferente. Para entender el orden y los importes orientativos:
| Concepto | Importe | Plazo | Cobra |
|---|---|---|---|
| Impuesto de Sucesiones (ISyD) | 0-30.000 € según CCAA | 6 meses desde fallecimiento | CCAA |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | 300-3.000 € | 6 meses, prorrogable a 1 año | Ayuntamiento |
| Notaría (escritura adjudicación) | 600-1.500 € | Antes del ISyD | Notaría (arancel) |
| Registro de la Propiedad | 200-600 € | Tras pagar ISyD y plusvalía | Registrador (arancel) |
El ISyD es el componente más variable: la diferencia entre comunidades puede multiplicar por veinte la factura. Los demás conceptos varían poco entre territorios.
Cómo se valora la casa heredada
Desde la Ley 11/2021 de medidas de prevención del fraude fiscal, el valor base del inmueble en el ISyD es el valor de referencia del Catastro, no el precio de compra ni el valor catastral. Es un valor objetivo publicado anualmente por la Dirección General del Catastro.
Esto cambió radicalmente las herencias: si tu padre compró el piso en 1985 por 50.000 €, ese precio es irrelevante en 2026. El valor de referencia actual del Catastro puede ser de 350.000 € y esa es la base imponible del ISyD. Si declaras menos, Hacienda regulariza con sanción. Puedes consultar el valor de referencia gratuitamente en la Sede Electrónica del Catastro.
Si crees que el valor de referencia es demasiado alto
Puedes declarar por el valor de referencia y luego solicitar rectificación con tasación pericial contradictoria, especialmente útil si el inmueble está en mal estado, tiene cargas no reflejadas o características que reducen su valor real. La devolución se obtiene si la tasación queda por debajo del referencia con margen suficiente.
El Impuesto de Sucesiones por Comunidad Autónoma
Es el factor que convierte una herencia idéntica en factura de 0 € o de 30.000 € según el territorio del fallecido. Para una casa heredada de 200.000 € entre padre e hija, los importes orientativos son:
| CCAA | ISyD aprox. casa 200.000 € | Mecanismo |
|---|---|---|
| Andalucía, Cantabria, Baleares, Murcia, La Rioja, Extremadura, Galicia | 0 € | Reducción base alta y/o bonificación 99-100 % |
| Madrid, Castilla y León, Comunidad Valenciana | ~1.500 € | Bonificación 99 % sobre cuota |
| Cataluña | ~6.000-9.000 € | Bonificación parcial decreciente |
| Aragón, Castilla-La Mancha | ~2.000-5.000 € | Reducciones autonómicas variables |
| Asturias | ~20.000-30.000 € | Tributación efectiva en bases medias-altas |
| Navarra, País Vasco | 0-bajo | Régimen foral propio (Navarra: tipo 0 % cónyuge/hijos) |
Si quieres ver los datos detallados de cada CCAA con todas las reducciones aplicables y la tarifa estatal, ampliamos en la guía completa del Impuesto de Sucesiones. Para Madrid en particular, ver el detalle del ISyD madrileño; para Andalucía, la reducción del millón en Andalucía.
Reducción por vivienda habitual: el descuento clave
Si la casa heredada era la vivienda habitual del fallecido, la base imponible se reduce en un 95 % con un límite de 122.606,47 € por sujeto pasivo (art. 20.2.c LISyD). Algunas CCAA mejoran este porcentaje y el plazo de mantenimiento. Es la rebaja más importante del impuesto cuando hay vivienda.
Requisitos para aplicar:
- Era vivienda habitual del fallecido. Acreditado por empadronamiento durante los últimos 3 años con esa dirección.
- El heredero pertenece a Grupo I, II o es colateral mayor de 65 años que convivió con el causante 2+ años.
- Mantener el inmueble. 10 años estatales o el plazo autonómico si es más corto (3-5 años en muchas CCAA).
- No es necesario que el heredero la use como vivienda propia, basta con conservarla en propiedad durante el plazo.
Vender antes del plazo = perder la reducción
Si vendes la vivienda heredada antes de que se cumpla el plazo de mantenimiento, debes presentar autoliquidación complementaria devolviendo la parte proporcional de la reducción aplicada, con intereses de demora. Salvedad: si fallece el heredero antes de cumplirlo.
Plusvalía municipal: el otro impuesto
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) —conocido como plusvalía municipal— es un tributo aparte del ISyD que cobra cada ayuntamiento cuando se transmite suelo urbano. En herencias, el plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable a un año (art. 110 TRLHL).
Tras la Ley 11/2021 y la STC de 2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo —objetivo o real—, optando por el más favorable. Muchos ayuntamientos aplican bonificaciones del 50 % al 95 % cuando el inmueble es vivienda habitual y los herederos son cónyuge, descendientes o ascendientes. Conviene consultar la ordenanza fiscal del municipio.
Notaría y Registro: los gastos que casi nadie evita
La escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario es lo que formaliza tu propiedad sobre la casa heredada. Sin esa escritura, ni el banco libera saldos asociados ni puedes inscribir el inmueble a tu nombre. Coste orientativo: 600-1.500 € según el valor de la herencia (arancel del RD 1426/1989).
Tras pagar el ISyD y la plusvalía, hay que inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre del nuevo propietario. Coste: 200-600 €. Es un paso necesario para poder vender, hipotecar o donar la vivienda más adelante.
Ejemplos completos de coste total por CCAA
| CCAA | ISyD | Plusvalía | Notaría + Registro | Total aprox. |
|---|---|---|---|---|
| Andalucía / Cantabria / Baleares | 0 € | ~500 € (con bonif. 50-95 % municipal) | ~1.500 € | ~2.000 € |
| Madrid | ~1.500 € | ~800 € | ~1.500 € | ~3.800 € |
| Cataluña | ~7.000 € | ~1.000 € | ~1.500 € | ~9.500 € |
| Asturias | ~20.000-30.000 € | ~1.000 € | ~1.500 € | ~22.500-32.500 € |
Errores frecuentes al heredar una casa
- Declarar por el precio de compra antiguo. Desde 2022 manda el valor de referencia del Catastro. Hacienda lo cruza automáticamente.
- Olvidar la plusvalía municipal. Es un impuesto distinto del ISyD. No declararlo abre recargos del ayuntamiento.
- Vender antes de los 5-10 años de mantenimiento. Pierdes la reducción del 95 %.
- No comprobar si era vivienda habitual. El empadronamiento de los últimos 3 años es la prueba clave de la reducción.
- Aceptar pura y simple sin revisar deudas. Si la casa tenía hipoteca alta o el fallecido tenía otras deudas, valora el régimen de las deudas hereditarias antes.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar si solo heredo la casa familiar y nada más?
Sí, hay que liquidar ISyD, plusvalía municipal, notaría y Registro. La cuota concreta depende sobre todo de la CCAA. En Andalucía, Cantabria o Baleares pagas casi nada por el ISyD; en Madrid, Castilla y León o Valencia, una cifra simbólica; en Cataluña o Asturias, miles de euros.
¿Y si la casa tiene hipoteca pendiente?
La hipoteca se hereda con la casa. Comprueba si hay seguro de vida vinculado al préstamo: si lo había, el seguro cancela la deuda y heredas la casa libre. Si no hay seguro, debes seguir pagando la hipoteca o vender la vivienda y cancelarla con el precio. Para evitar responder con tu patrimonio personal por el saldo pendiente, valora aceptar a beneficio de inventario.
¿Puedo vender la casa heredada inmediatamente?
Sí, una vez inscrita a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Pero ojo con el plazo de mantenimiento de la reducción por vivienda habitual: si era vivienda habitual del fallecido y vendes antes de los 5-10 años, pierdes la reducción del 95 % y debes regularizar el ISyD. Salvedad: si fallece el heredero antes del plazo.
Mi padre vivió alquilado los últimos años, ¿se aplica reducción de vivienda habitual?
No. La reducción solo aplica a la vivienda habitual del causante en propiedad. Si vivía alquilado y la casa heredada estaba vacía o alquilada a terceros, no es vivienda habitual a efectos del ISyD y no aplica la reducción del 95 %. Sí pueden aplicar otras reducciones por parentesco.
¿La plusvalía municipal se paga aunque la casa no haya subido de valor?
No. Tras la STC 182/2021 y la Ley 11/2021, no hay plusvalía cuando se demuestra que el inmueble no se ha revalorizado entre la fecha de adquisición por el fallecido y la herencia. El contribuyente puede aportar escrituras de compra y herencia para acreditarlo. Si hay revalorización, se elige entre método objetivo (cálculo automático del ayuntamiento) o real (la diferencia efectiva).
¿Si somos varios herederos cómo se reparte el coste?
Cada heredero presenta su propio modelo 650 sobre la parte que le corresponda. La plusvalía municipal también se reparte. Notaría y Registro sí son gastos comunes que se reparten proporcionalmente. La reducción por vivienda habitual aplica a cada heredero del Grupo I-II hasta el límite de 122.606,47 € por sujeto.
¿Has heredado una casa y quieres saber cuánto vas a pagar?
Calculamos los cuatro impuestos y gastos asociados, aplicamos las reducciones autonómicas y de vivienda habitual, y te damos el coste total real antes de aceptar. Sin compromiso.
O llámanos: 964 53 17 76
Fuentes oficiales consultadas
- Ley 29/1987 ISyD
- Real Decreto Legislativo 2/2004 — Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (plusvalía municipal)
- Ley 11/2021 — Valor de referencia del Catastro
- Sede Electrónica del Catastro
Última actualización: abril de 2026. Artículo informativo. Para tu caso concreto, contacta con nuestro despacho.