Gastos de hipoteca 2025: ¿Qué paga el banco y qué paga el cliente?

Sobre el autor:

Juan Serrano Castán

Fundador Serrano Abogados
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Tabla de contenidos

Si estás pensando en contratar una hipoteca, es fundamental conocer todos los gastos asociados y quién debe hacerse cargo de cada uno. La legislación actual establece claramente qué gastos corresponden al banco y cuáles al cliente, evitando así sorpresas desagradables en el proceso hipotecario.

¿Qué gastos conlleva una hipoteca?

Cuando formalizas una hipoteca, existen diversos gastos que van más allá de la simple cuota mensual. Estos gastos se pueden clasificar en:

  • Gastos de tramitación: Incluyen notaría, registro y gestoría
  • Gastos fiscales: Principalmente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
  • Gastos de valoración: La tasación del inmueble
  • Gastos bancarios: Comisiones y gastos de estudio
  • Gastos de aseguramiento: Diferentes seguros asociados al préstamo

La buena noticia es que, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, la mayoría de estos gastos corresponden al banco.

Gastos hipotecarios que paga el banco en 2025

Gastos de registro

El banco debe hacerse cargo del 100% de los gastos del Registro de la Propiedad, que incluyen:

  • Inscripción de la hipoteca
  • Nota simple informativa
  • Cualquier otro gasto registral relacionado con la constitución del préstamo

Estos gastos suelen oscilar entre 400 y 800 euros, dependiendo del importe de la hipoteca y la comunidad autónoma.

Gastos de gestoría y tramitación

La entidad bancaria asume íntegramente:

  • Tramitación de la escritura
  • Liquidación de impuestos
  • Inscripción en el Registro
  • Gestiones administrativas relacionadas

El coste aproximado de estos servicios está entre 300 y 600 euros, variando según la complejidad del proceso y la región.

Gastos de notaría

El banco debe pagar:

  • La matriz de la escritura del préstamo hipotecario
  • Las copias que solicite la entidad
  • Los aranceles notariales relacionados con la constitución de la hipoteca

Los gastos notariales suelen representar entre 600 y 1.000 euros, dependiendo del importe del préstamo.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Este impuesto, que anteriormente pagaba el cliente, ahora corresponde al banco. Supone:

  • Entre el 0,5% y el 1,5% del importe de responsabilidad hipotecaria
  • Varía según la comunidad autónoma
  • Puede suponer una cantidad significativa en hipotecas de importe elevado

Por ejemplo, en una hipoteca de 200.000€:

  • En Madrid (0,75%): 1.500€
  • En Cataluña (1,5%): 3.000€
  • En Andalucía (1,5%): 3.000€

Gastos hipotecarios que paga el cliente en 2025

Gastos de tasación

El cliente debe asumir el coste de la tasación del inmueble:

  • Es obligatoria para conseguir la hipoteca
  • Debe realizarla una empresa homologada por el Banco de España
  • El coste oscila entre 250 y 600 euros, según el valor y tipo de inmueble
  • El cliente puede elegir la empresa tasadora

Ventajas de la tasación para el cliente:

  • Conocer el valor real del inmueble
  • Poder usarla con diferentes entidades (validez de 6 meses)
  • Negociar mejor el precio de compra

Seguros vinculados a la hipoteca

El cliente debe contratar obligatoriamente:

  • Seguro de hogar:
    • Cubre daños al inmueble
    • Coste anual: 150-400€ según el valor asegurado
    • Se puede contratar con cualquier aseguradora

Seguros opcionales pero que pueden mejorar las condiciones:

  • Seguro de vida:
    • Coste: Variable según edad y capital asegurado
    • Puede reducir el diferencial del interés
  • Seguro de protección de pagos:
    • Cubre impagos por desempleo o incapacidad
    • Coste: 1-3% del capital asegurado

Gastos de apertura y estudio

En este apartado, el cliente debe asumir:

Comisión de apertura:

  • No es obligatoria, pero la mayoría de bancos la cobran
  • Suele ser entre 0,5% y 1,5% del capital prestado
  • Es negociable, especialmente si tienes un buen perfil
  • Algunas entidades la eliminan si contratas productos adicionales

Gastos de estudio:

  • Análisis de viabilidad del préstamo
  • Comprobación de documentación
  • Verificación de datos laborales y económicos
  • Algunas entidades lo incluyen en la comisión de apertura

Otros gastos opcionales

Existen gastos adicionales que, aunque no son obligatorios, pueden surgir durante el proceso:

  1. Gastos de cancelación de cargas previas:
    • Si la vivienda tiene una hipoteca anterior
    • Cancelación de embargos o anotaciones
    • Gastos notariales de cancelación
  2. Gastos de verificación registral:
    • Notas simples adicionales
    • Certificaciones especiales
    • Comprobaciones de cargas
  3. Gastos de servicios complementarios:
    • Asesoramiento financiero
    • Gestión documental adicional
    • Servicios de intermediación

¿Cómo se reparten los gastos en caso de novación o subrogación?

La novación o subrogación de una hipoteca también genera gastos que se reparten de forma específica:

En caso de novación (modificación de condiciones):

  • El banco paga:
    • Gastos de registro
    • Gastos notariales relacionados con la novación
    • Impuestos derivados de la modificación
  • El cliente paga:
    • Comisión de novación (si existe)
    • Nueva tasación (si es requerida)
    • Gastos de gestoría (en algunos casos)

En caso de subrogación (cambio de banco):

  • El nuevo banco asume:
    • Gastos de registro
    • Gastos notariales
    • Impuesto de AJD
  • El cliente puede tener que pagar:
    • Comisión de subrogación al banco original
    • Nueva tasación
    • Seguros actualizados

Diferencias entre gastos hipotecarios antes y después de la Ley 5/2019

La entrada en vigor de la Ley 5/2019 supuso un cambio radical en el reparto de gastos:

Antes de la ley (hasta junio 2019):

  • El cliente pagaba casi todos los gastos
  • Incluía notaría, registro y gestoría
  • También pagaba el Impuesto de AJD
  • Los bancos imponían sus seguros
  • Gastos totales: 3-4% del préstamo

Después de la ley (actualidad):

  • El banco asume la mayoría de gastos
  • Cliente solo paga tasación y seguros
  • Mayor libertad para elegir proveedores
  • Proceso más transparente
  • Gastos totales para el cliente: 0,5-1% del préstamo

Consejos para reducir los gastos hipotecarios

  1. Comparar diferentes entidades:
    • Los gastos varían significativamente
    • Algunas eliminan comisiones
    • Ofertas especiales para colectivos
    • Promociones temporales
  2. Negociar las condiciones:
    • Comisión de apertura
    • Tipo de interés vs. productos vinculados
    • Costes de los seguros
    • Condiciones de cancelación
  3. Optimizar la tasación:
    • Solicitar presupuestos a varias empresas
    • Comparar servicios incluidos
    • Verificar la validez para otros bancos
    • Negociar el precio en grupo
  4. Gestionar los seguros eficientemente:
    • Comparar precios en diferentes aseguradoras
    • Evaluar coberturas realmente necesarias
    • Considerar pólizas anuales renovables
    • Negociar descuentos por pago anual

Negociación de gastos hipotecarios con el banco

Para conseguir las mejores condiciones, sigue estas estrategias:

  1. Preparación previa:
    • Investiga ofertas de la competencia
    • Conoce tu perfil crediticio
    • Ten clara tu capacidad de pago
    • Prepara documentación que avale tu solvencia
  2. Durante la negociación:
    • Menciona ofertas de otros bancos
    • Destaca tu historial crediticio
    • Muestra disposición a vincular productos
    • Pide todas las condiciones por escrito
  3. Aspectos negociables:
    • Comisión de apertura
    • Diferencial del interés variable
    • Productos vinculados
    • Condiciones de los seguros
  4. Puntos de presión:
    • Nómina y recibos domiciliados
    • Planes de pensiones
    • Tarjetas de crédito
    • Inversiones

Preguntas frecuentes sobre los gastos de hipoteca

¿Puedo negarme a contratar los seguros que me pide el banco?

Solo el seguro de hogar es legalmente obligatorio. Para el resto:

  • Puedes rechazarlos, pero afectará al tipo de interés
  • Tienes derecho a contratarlos con otra compañía
  • Debes evaluar el coste-beneficio de cada seguro
  • Puedes cambiar de compañía cada año

¿Es obligatorio pagar comisión de apertura?

No es obligatoria por ley, pero:

  • La mayoría de bancos la cobran
  • Es negociable según el perfil del cliente
  • Puede eliminarse al contratar productos vinculados
  • Conviene comparar entre entidades

¿Qué pasa con los gastos si cancelo la hipoteca anticipadamente?

En caso de cancelación anticipada:

  • Puede haber comisión de cancelación (limitada por ley)
  • Los seguros se pueden cancelar o traspasar
  • Los gastos iniciales no se devuelven
  • Hay nuevos gastos de cancelación registral

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