Si firmaste una hipoteca con Cajamar para comprar tu vivienda, puedes reclamar la gestoría y el Registro de la Propiedad al completo, la mitad de la notaría y, en hipotecas anteriores a junio de 2019, también la tasación. Pero antes de seguir leyendo hay una pregunta que decide todo lo demás y que en esta entidad no es menor: ¿tu préstamo financiaba una vivienda o financiaba la explotación? La respuesta cambia por completo el terreno de juego.
Respuesta rápida
Si la hipoteca era para tu vivienda actúas como consumidor y se recupera el 100 % de gestoría y registro, el 50 % de notaría y la tasación en hipotecas anteriores a junio de 2019, más intereses desde cada pago. Si financiaba una finca, una nave o tu actividad, el control de cláusulas abusivas no se aplica: la ley lo reserva a los contratos con consumidores. Merece la pena mirarlo antes de invertir tiempo.
Datos clave
- ■Lo que decide es el destino del préstamo, no quién eres ni si eres socio de la cooperativa
- ■Consumidor: persona física que actúa con un propósito ajeno a su actividad empresarial, profesional u oficio (art. 3 del texto refundido)
- ■La nulidad por abusividad se reserva a los contratos con consumidores (art. 8.2 de la Ley 7/1998)
- ■Gestoría: 100 % desde la STS 555/2020 · Registro: 100 % · Notaría: 50 %
- ■Tasación: recuperable solo si la hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019
- ■Plazo para reclamar: cinco años desde que es firme la sentencia que anula la cláusula, no desde la firma (STS 857/2024)
En este artículo
¿Para qué era el préstamo? La pregunta que decide
Cajamar nació y creció ligada al campo, y eso se nota en su cartera: junto a las hipotecas de vivienda de toda la vida hay muchas que financiaron una finca, una nave, maquinaria o el circulante de una explotación. Casi ningún artículo sobre gastos hipotecarios menciona esta diferencia, y sin embargo es lo primero que hay que resolver, porque toda la doctrina de cláusulas abusivas descansa sobre una condición: que quien firmó fuera un consumidor.
La ley lo define por el propósito del acto, no por la profesión de quien firma. Un agricultor que compra su casa es consumidor en esa operación. El mismo agricultor, comprando la parcela de al lado para ampliar el cultivo, no lo es. Y la consecuencia no es un matiz: la nulidad por abusividad está expresamente reservada a los contratos celebrados con consumidores.
Lo que dice la ley
«Son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.»
Artículo 3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
«Serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor.»
Artículo 8.2 de la Ley 7/1998, sobre condiciones generales de la contratación
| Para qué era la hipoteca | Qué posición tienes |
|---|---|
| Tu vivienda, habitual o segunda residencia | Consumidor. Se aplica todo lo que cuenta este artículo |
| Finca de cultivo, nave, local o la actividad | No eres consumidor en esa operación. El control de abusividad no entra |
| Vivienda que además es sede del negocio | Uso mixto. Hay que analizar el caso concreto, y merece la pena hacerlo |
| Vivienda comprada por una sociedad | La protección del consumidor se piensa para personas físicas: el análisis cambia |
Que no seas consumidor no significa que no haya nada que hacer. La Ley 7/1998 se aplica a cualquier contrato con condiciones generales, también entre profesionales; lo que queda fuera es ese control específico de abusividad. Sigue habiendo terreno en cómo se incorporó la cláusula al contrato y en las reglas generales de las obligaciones. Es un camino distinto y más estrecho, y así lo decimos: preferimos avisarte antes de empezar que después.
Un apunte para socios de la cooperativa, que en Cajamar son muchos: ser socio no te quita la condición de consumidor. Lo que cuenta es para qué pediste el dinero. Lo explicamos con más detalle en la guía de Caja Laboral, que es la otra cooperativa de crédito del cluster.
Qué gastos se reclaman y cuánto suman
Si la hipoteca era de vivienda, este es el reparto. Lo fijó el Tribunal Supremo y es el mismo para todas las entidades. Lo que cambia de una hipoteca a otra son las facturas concretas, y por eso las horquillas de euros que circulan por internet sirven de poco hasta que alguien mira tus papeles.
| Concepto | Qué te devuelven | Condición |
|---|---|---|
| Gestoría | 100 % | La designó la entidad, no la elegiste tú |
| Registro de la Propiedad | 100 % | La inscripción beneficia al acreedor |
| Notaría | 50 % | La escritura interesa a las dos partes |
| Tasación | 100 % | Solo si la hipoteca es anterior al 16-6-2019 |
| Impuesto de AJD | Nada | En hipotecas antiguas lo pagaba el cliente |
Cuidado con la cifra de la gestoría. Verás textos y calculadoras que la reparten al 50 %. Esa fue la doctrina entre las sentencias del Supremo de enero de 2019 y la STS 555/2020, de 26 de octubre, que la cambió al 100 % tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 16 de julio de 2020. Si lo que lees da por buena la mitad, está usando un criterio superado.
A esas partidas se añaden los intereses legales desde la fecha en que pagaste cada factura, no desde el día que reclamas. El detalle concepto a concepto está en qué gastos paga el banco y cuáles el cliente, y el cálculo, en cuánto se puede recuperar.
Lo primero que miramos es si te sirve reclamar
Con la escritura delante vemos en un momento si actuaste como consumidor y si la cifra compensa. Si vemos que no, te lo decimos y te ahorramos el recorrido. La revisión es gratuita.
O llámanos: 964 53 17 76
Cómo se reclama y cuánto tarda
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1
Comprobar el destino declarado en la escritura
La finalidad del préstamo suele constar en el propio documento, igual que la descripción de la finca hipotecada. Es lo que sitúa el caso dentro o fuera del terreno de las cláusulas abusivas.
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2
Reunir las facturas y calcular
La copia de la escritura se pide a la notaría, que conserva el protocolo. Las minutas se reconstruyen con los cargos bancarios de aquellas fechas. Se aplica el reparto, con la gestoría al 100 %, y se añaden los intereses desde cada pago.
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3
Reclamación previa a la entidad
Dirigida a su servicio de atención al cliente, citando la cláusula concreta y adjuntando facturas y cálculo. Si eres consumidor, dispone de un mes para contestar según la Ley 7/2017. Guarda el justificante de presentación.
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4
Banco de España o demanda
Las cooperativas de crédito están supervisadas por el Banco de España igual que los bancos, así que su Servicio de Reclamaciones también es competente. El procedimiento judicial suele moverse entre seis y dieciocho meses. El recorrido general está en cómo reclamar los gastos hipotecarios.
Hasta cuándo puedes reclamar
El plazo no se cuenta desde el día que firmaste. La sentencia del Tribunal Supremo 857/2024 fijó que los cinco años de la acción de restitución empiezan cuando es firme la resolución que declara nula la cláusula, no cuando pagaste las facturas. Una hipoteca antigua sigue siendo reclamable aunque la hayas cancelado o hayas vendido la finca. Hay matices según la audiencia provincial, y por eso lo primero que hacemos es situar el caso en el plazo antes de hablar de importes. Lo desarrollamos en el plazo para reclamar y en la sentencia del Supremo sobre gastos de hipoteca.
Preguntas frecuentes
Mi hipoteca era para comprar tierra de cultivo, ¿puedo reclamar?
En esa operación no actuaste como consumidor, y el control de cláusulas abusivas se reserva a los contratos con consumidores. No es un no automático a todo, porque la Ley 7/1998 sigue aplicándose a los contratos con condiciones generales y quedan otras vías más estrechas, pero sí es un escenario distinto y bastante más difícil. Te lo diremos con claridad al ver la escritura.
Soy agricultor, ¿eso me quita la condición de consumidor?
No. Lo que decide no es tu profesión, sino el propósito de la operación concreta. Si el préstamo era para tu casa, actuaste con un propósito ajeno a tu actividad y eres consumidor a todos los efectos, aunque tu oficio sea la agricultura y aunque seas socio de la cooperativa.
¿Hay algún modelo de reclamación que pueda descargar?
Circulan muchos, y el problema no es la carta sino lo que la carta no trae: tus facturas, la cláusula exacta de tu escritura y el cálculo con intereses desde cada pago. Sin eso, el escrito se contesta con otro escrito tipo. Y ojo, porque buena parte de las plantillas que hay en internet reclaman la mitad de la gestoría, que era el criterio anterior a octubre de 2020: usarlas es pedir menos de lo que te corresponde.
¿Cuánto tarda Cajamar en devolver los gastos?
Tiene un mes para contestar a la reclamación previa si eres consumidor. Si acepta, el pago se pacta en el propio acuerdo y suele llegar en semanas. Si hay que demandar, cuenta entre seis y dieciocho meses según la carga del juzgado de tu provincia. No damos una cifra única porque la diferencia entre partidos judiciales es real y considerable.
La casa está en la misma finca que la explotación, ¿qué pasa?
Es un caso de uso mixto y hay que mirarlo despacio, porque no se resuelve con una regla general. Cuenta lo que se declaró en la escritura, qué se financió realmente y qué peso tenía cada destino. Merece la pena analizarlo en vez de descartarlo de entrada.
Te decimos si merece la pena antes de empezar
Revisamos tu escritura sin coste y te damos una cifra concreta, no una horquilla. Si vemos que no compensa reclamar, te lo diremos con esas palabras.
Juan Serrano Abogados · Desde 1988 · Vila-real y Castellón
Fuentes oficiales consultadas
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Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
BOE — Artículo 3, concepto general de consumidor y usuario -
Ley 7/1998, sobre condiciones generales de la contratación
BOE — Artículo 2, ámbito subjetivo; artículo 8.2, nulidad de las condiciones abusivas en contratos con consumidores -
Tribunal Supremo, Sala Primera — STS 555/2020, de 26 de octubre
CENDOJ — La gestoría corresponde íntegramente a la entidad prestamista -
Tribunal de Justicia de la UE — Sentencia de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19
CURIA — Los gastos de gestoría no pueden quedar a cargo del consumidor -
Tribunal Supremo, Sala Primera — STS 857/2024, de 14 de junio
CGPJ — Inicio del plazo de prescripción de la acción de restitución -
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
BOE — Reparto legal de gastos desde el 16 de junio de 2019
Última actualización: septiembre de 2026 — Corregido el porcentaje recuperable de gestoría, que es del 100 % desde la STS 555/2020 y no del 50 %, y añadida la distinción entre hipoteca de vivienda e hipoteca de explotación.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. La condición de consumidor y el importe recuperable dependen del destino del préstamo y de la redacción concreta de tu escritura. Si tienes una hipoteca con Cajamar, contacta con nuestro despacho para una revisión gratuita.