Sentencia del Tribunal Supremo sobre gastos hipotecarios

Sobre el autor:

Juan Serrano Castán

Fundador Serrano Abogados
Portada » Gastos Hipotecarios » Sentencia del Tribunal Supremo sobre gastos hipotecarios (2025): Lo que debes saber

La sentencia del Tribunal Supremo sobre gastos hipotecarios ha supuesto un antes y un después en la forma en que se reparten los gastos de formalización de hipotecas en España. En este artículo te explicamos en detalle qué dice exactamente esta importante resolución y cómo te afecta.

Antecedentes: ¿Por qué se dictó esta sentencia?

La historia de esta sentencia comienza con una práctica bancaria generalizada: cargar todos los gastos de formalización de la hipoteca al cliente. Durante años, los bancos incluyeron en sus contratos una cláusula que obligaba al prestatario a pagar todos los gastos, incluyendo:

  • Gastos notariales
  • Gastos registrales
  • Gastos de gestoría
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
  • Gastos de tasación

Esta práctica fue cuestionada por asociaciones de consumidores y particulares, argumentando que:

  • Era una cláusula no negociada
  • Generaba un desequilibrio importante entre las partes
  • Contradecía la normativa de consumo
  • No respetaba el principio de distribución equitativa

Puntos clave de la sentencia del Tribunal Supremo

Fecha y alcance de la resolución

La sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, dictada el 23 de enero de 2019 y complementada por resoluciones posteriores, establece criterios claros y vinculantes sobre el reparto de gastos hipotecarios.

Principales fundamentos jurídicos

El Tribunal Supremo fundamenta su decisión en:

  1. Principio de equilibrio contractual:

    • Las cláusulas deben respetar la equidad entre partes
    • No pueden generar situaciones desproporcionadas
    • Deben responder a servicios efectivamente prestados
  2. Normativa de consumo:

    • Ley General para la Defensa de los Consumidores
    • Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas
    • Jurisprudencia del TJUE
  3. Naturaleza del préstamo hipotecario:

    • El banco es el principal interesado en la hipoteca
    • La garantía beneficia principalmente al prestamista
    • El registro protege especialmente al acreedor

Cambios respecto a criterios anteriores

La sentencia supuso cambios significativos:

  • Modificó criterios anteriores más favorables a la banca
  • Estableció un reparto más equitativo
  • Clarificó la distribución de cada gasto
  • Unificó criterios dispares entre audiencias

Reparto de gastos según la sentencia

Gastos de notaría

Criterio establecido: Reparto al 50% entre banco y cliente

  • Matriz: Compartida al 50%
  • Copias: Cada parte paga las suyas
  • Razón: Interés compartido en la documentación

Gastos de registro

Criterio establecido: 100% a cargo del banco

  • Inscripción de hipoteca
  • Notas simples
  • Certificaciones
  • Razón: El registro protege principalmente al acreedor

Gastos de gestoría

Criterio establecido: Reparto al 50% entre banco y cliente

  • Tramitación de escrituras
  • Liquidación de impuestos
  • Inscripción registral
  • Razón: Beneficio mutuo en la gestión

Impuesto AJD

Criterio establecido: 100% a cargo del banco

  • Por Real Decreto-Ley 17/2018
  • Aplicable desde noviembre 2018
  • Sin efectos retroactivos
  • Razón: Decisión legislativa posterior

Gastos de tasación

Criterio establecido: A cargo del cliente

  • Obligatoria para el préstamo
  • Beneficia principalmente al prestatario
  • Puede utilizarse con otros bancos
  • Razón: Interés principal del consumidor

¿A quién afecta esta sentencia?

La sentencia del Tribunal Supremo tiene un amplio alcance, pero es importante entender exactamente quién puede beneficiarse de ella.

Tipos de hipotecas afectadas:

  1. Por fecha de constitución:

    • Hipotecas anteriores a junio 2019
    • Hipotecas vigentes
    • Hipotecas ya canceladas (con limitaciones)
    • Hipotecas subrogadas
  2. Por tipo de prestatario:

    • Consumidores (personas físicas)
    • Hipotecas para vivienda
    • Hipotecas de segunda residencia
    • Algunos autónomos (según finalidad)

Casos excluidos:

  • Hipotecas empresariales
  • Préstamos sin garantía hipotecaria
  • Novaciones posteriores a junio 2019
  • Casos con sentencia firme previa

Retroactividad de la sentencia:

La aplicación retroactiva se rige por estos criterios:

  • No hay límite temporal hacia atrás
  • Aplica a todas las hipotecas vigentes
  • También a hipotecas canceladas (plazo 5 años)
  • Excepción: acuerdos previos con el banco

¿Cómo reclamar según la sentencia?

Proceso de reclamación

  1. Fase extrajudicial: a) Reclamación al Servicio de Atención al Cliente:

    • Presentar escrito detallado
    • Adjuntar documentación básica
    • Esperar respuesta (2 meses máximo)
    • Conservar todas las comunicaciones

    b) Reclamación al Banco de España:

    • Si la respuesta del banco no satisface
    • Presentar formulario específico
    • Adjuntar documentación completa
    • Esperar informe (no vinculante)
  2. Fase judicial: a) Preparación de la demanda:

    • Recopilación exhaustiva de documentos
    • Cálculo preciso de importes
    • Elaboración de la demanda
    • Elección de juzgado competente

    b) Procedimiento judicial:

    • Presentación de la demanda
    • Emplazamiento al banco
    • Posible audiencia previa
    • Vista si es necesaria
    • Sentencia

Documentación necesaria

Documentos imprescindibles:

  • Escritura de préstamo hipotecario
  • Facturas de todos los gastos reclamados
  • Justificantes de pago
  • DNI del titular/es

Documentación complementaria:

  • Comunicaciones con el banco
  • Reclamaciones previas
  • Nota simple actualizada
  • Cuadros de amortización

Documentación específica según el caso:

  • Certificado de defunción (herederos)
  • Libro de familia (herederos)
  • Documentos de representación
  • Certificados de residencia

Plazos vigentes

Plazos para reclamar:

  1. Por tipo de reclamación:

    • Nulidad de la cláusula: Imprescriptible
    • Devolución de cantidades: 5 años
    • Daños y perjuicios: 1 año
    • Responsabilidad contractual: 5 años
  2. Según estado de la hipoteca:

    • Hipotecas vigentes: Sin límite
    • Hipotecas canceladas: 5 años desde cancelación
    • Hipotecas subrogadas: Depende del caso
  3. Plazos procesales:

    • Respuesta del banco: 2 meses
    • Recurso tras denegación: 15 días
    • Ejecución de sentencia: 5 años

Preguntas frecuentes sobre la sentencia

¿Puedo reclamar con una hipoteca ya pagada?

Sí, puedes reclamar aunque tu hipoteca esté cancelada:

  • Plazo de 5 años desde la cancelación
  • Necesitas conservar documentación
  • Mismo proceso que hipotecas vigentes
  • Posibilidad de recuperar documentos del notario

¿Qué pasa si ya reclamé antes?

Depende de la situación:

  1. Si tienes sentencia firme:

    • No puedes volver a reclamar
    • Cosa juzgada material
    • Excepto nuevos conceptos
  2. Si solo reclamaste al banco:

    • Puedes iniciar vía judicial
    • Usar la reclamación como prueba
    • Actualizar importes y conceptos
  3. Si está en proceso:

    • Puedes ampliar la demanda
    • Modificar conceptos reclamados
    • Actualizar jurisprudencia

¿Necesito abogado para reclamar?

Aunque la vía extrajudicial puede hacerse sin abogado, es recomendable contar con asesoramiento profesional porque:

  1. Ventajas del asesoramiento profesional:

    • Conocimiento de jurisprudencia actualizada
    • Experiencia en negociación bancaria
    • Maximización de la recuperación
    • Evita errores procesales
  2. Aspectos técnicos importantes:

    • Cálculo correcto de importes
    • Plazos y formalismos
    • Estrategia procesal
    • Documentación específica
  3. Coste-beneficio:

    • Mayor probabilidad de éxito
    • Recuperación más rápida
    • Honorarios sobre recuperado
    • Posible condena en costas

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