Cómo reclamar los gastos hipotecarios en 2025: Guía paso a paso

Sobre el autor:

Juan Serrano Castán

Fundador Serrano Abogados
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Tabla de contenidos

¿Estás pensando en reclamar los gastos de tu hipoteca pero no sabes por dónde empezar? En esta guía actualizada te explicamos todo lo que necesitas saber para recuperar tu dinero de forma efectiva. Miles de personas ya han conseguido que les devuelvan importes significativos siguiendo estos pasos. ¡Tú también puedes hacerlo!

¿Qué gastos hipotecarios puedes reclamar en 2025?

Antes de iniciar cualquier reclamación, es fundamental saber exactamente qué gastos puedes recuperar. El Tribunal Supremo ha establecido claramente qué conceptos son reclamables:

  • Gastos de notaría: Puedes recuperar el 50% de estos gastos, ya que según la jurisprudencia actual deben compartirse entre banco y cliente.
  • Gastos de registro: Son reclamables al 100%, ya que corresponde al banco asumirlos en su totalidad.
  • Gastos de gestoría: También recuperables al 50%, siguiendo el mismo criterio que los gastos notariales.
  • Gastos de tasación: En principio no son reclamables, ya que el Tribunal Supremo considera que corresponden al prestatario.

Es importante destacar que la comisión de apertura, aunque inicialmente se consideraba no reclamable, ahora puede reclamarse en determinadas circunstancias gracias a recientes sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

Requisitos para reclamar los gastos de la hipoteca

Para poder reclamar los gastos hipotecarios, debes cumplir estos requisitos básicos:

  1. Ser titular de un préstamo hipotecario firmado antes del 16 de junio de 2019 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario).
  2. Haber contratado la hipoteca como particular (consumidor), no como empresa.
  3. Conservar o poder obtener la documentación original de la hipoteca y los gastos.
  4. No haber firmado ningún acuerdo previo con el banco renunciando a la reclamación.

¿Hasta cuándo puedes reclamar los gastos hipotecarios?

Este es uno de los puntos más importantes y que genera mayor confusión. Actualmente, en 2025, estos son los plazos vigentes:

  • Para hipotecas vigentes (no canceladas): 15 años desde la firma del préstamo.
  • Para hipotecas ya canceladas: 15 años desde la fecha de cancelación.

Sin embargo, es fundamental actuar cuanto antes por varios motivos:

  • Los bancos están empezando a endurecer sus políticas de negociación.
  • Existe el riesgo de que futuros cambios legislativos o jurisprudenciales modifiquen estos plazos.
  • Cuanto más tiempo pase, más difícil será recuperar cierta documentación necesaria.

Documentación necesaria para reclamar los gastos hipotecarios

Para iniciar el proceso de reclamación necesitarás reunir la siguiente documentación:

  1. Documentación esencial:
    • Escritura del préstamo hipotecario
    • Facturas originales de todos los gastos reclamables
    • DNI del titular o titulares
    • Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
  2. Documentación complementaria:
    • Justificantes de pago de los gastos
    • Extractos bancarios que demuestren el pago
    • Cualquier comunicación previa con el banco sobre este asunto
    • Libro de familia (en caso de herederos)

Si no conservas alguno de estos documentos, no te preocupes. Los notarios y el Registro de la Propiedad mantienen copias que pueden solicitarse, aunque esto puede suponer un coste adicional.

Proceso de reclamación de gastos hipotecarios: paso a paso

1. Recopilación de documentación y cálculo de importes

El primer paso es reunir toda la documentación mencionada anteriormente y realizar un cálculo preciso de los importes a reclamar. Es fundamental ser meticuloso en este paso, ya que cualquier error podría perjudicar tu reclamación.

Debes calcular:

  • 50% de los gastos de notaría
  • 100% de los gastos de registro
  • 50% de los gastos de gestoría
  • Comisión de apertura (si procede)
  • Intereses legales desde la fecha de pago

2. Reclamación extrajudicial al banco

El primer intento de recuperación debe ser siempre por la vía amistosa. Esto implica:

  1. Presentar una reclamación formal por escrito al Servicio de Atención al Cliente del banco
  2. Detallar claramente los importes reclamados y su justificación
  3. Adjuntar copias (nunca originales) de toda la documentación
  4. Establecer un plazo para la respuesta (habitualmente 2 meses)
  5. Indicar que, en caso de no obtener respuesta satisfactoria, se procederá por vía judicial

3. Reclamación ante el Banco de España

Si el banco no responde o su respuesta es insatisfactoria, el siguiente paso es presentar una reclamación ante el Banco de España. Este proceso:

  1. Es gratuito y puede realizarse online
  2. Requiere haber agotado primero la vía de reclamación con el banco
  3. El Banco de España emitirá un informe no vinculante
  4. El plazo de resolución suele ser de 3-4 meses

Aunque la resolución del Banco de España no es vinculante, un informe favorable fortalece significativamente tu posición para una posterior reclamación judicial.

4. Reclamación judicial: última instancia

Si las vías anteriores no han dado resultado, queda la opción de acudir a los tribunales. Este es el proceso más eficaz, aunque también el más largo:

  1. Presentación de la demanda judicial
  2. El banco tiene 20 días para contestar
  3. Se celebra la vista oral
  4. El juez dicta sentencia

La vía judicial tiene una tasa de éxito superior al 90% cuando está bien planteada, aunque el proceso puede durar entre 6 y 18 meses.

¿Cuánto puedes recuperar de los gastos hipotecarios?

La cantidad recuperable varía según cada caso, pero podemos establecer unas cifras orientativas:

  • Hipotecas de hasta 100.000€: Entre 800€ y 1.500€
  • Hipotecas de 100.000€ a 200.000€: Entre 1.500€ y 2.500€
  • Hipotecas superiores a 200.000€: Más de 2.500€

A estas cantidades hay que sumar:

  • Intereses legales desde la fecha de pago
  • Costas judiciales (si se llega a juicio y se gana)
  • Posible comisión de apertura (que puede suponer entre un 0,5% y un 1,5% del préstamo)

Tiempo y probabilidades de éxito en la reclamación

Las probabilidades de éxito varían según la vía elegida:

  • Reclamación directa al banco: 20-30% de éxito, resolución en 2-3 meses
  • Reclamación al Banco de España: 40-50% de éxito, resolución en 3-4 meses
  • Vía judicial: Más del 90% de éxito, resolución en 6-18 meses

Factores que influyen en el éxito:

  • Calidad y completitud de la documentación aportada
  • Fecha de firma de la hipoteca
  • Entidad bancaria concreta
  • Experiencia del profesional que gestiona la reclamación

¿Por qué contar con un abogado especialista?

Aunque técnicamente puedes realizar la reclamación por tu cuenta, contar con un abogado especializado ofrece ventajas significativas:

  1. Maximiza la recuperación: Los abogados especializados conocen todos los conceptos reclamables y saben cómo argumentar cada caso para obtener la máxima devolución.
  2. Ahorra tiempo: El profesional se encarga de todo el proceso, incluyendo:
    • Recopilación de documentación
    • Presentación de escritos
    • Seguimiento de plazos
    • Negociación con el banco
  3. Mayor probabilidad de éxito: La experiencia en casos similares permite:
    • Evitar errores comunes
    • Utilizar jurisprudencia favorable
    • Conocer las estrategias de defensa de los bancos
  4. Tranquilidad: Te liberas de:
    • Estudiar legislación compleja
    • Gestionar plazos y documentación
    • Enfrentarte al banco en solitario

Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos hipotecarios

¿Puedo reclamar si ya he pagado la hipoteca?

Sí, puedes reclamar aunque hayas cancelado tu hipoteca. El plazo es de 15 años desde la fecha de cancelación. La documentación puede obtenerse del notario y del Registro de la Propiedad.

¿Es necesario ir a juicio para recuperar los gastos?

No siempre. Muchos bancos prefieren negociar y llegar a un acuerdo antes de ir a juicio, especialmente si la reclamación está bien fundamentada y cuenta con respaldo legal profesional. Sin embargo, la vía judicial suele ser la más efectiva para recuperar el máximo importe.

¿Qué pasa si el banco rechaza mi reclamación?

Si el banco rechaza tu reclamación inicial, aún puedes:

  1. Acudir al Banco de España
  2. Negociar un acuerdo parcial
  3. Iniciar la vía judicial

La negativa del banco no es definitiva, y con la jurisprudencia actual, las posibilidades de éxito en los tribunales son muy altas.

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