Empecemos por lo que casi todo el mundo busca y nadie contesta con claridad: no hay una fecha límite en el calendario para reclamar los gastos de tu hipoteca. No existe un día a partir del cual se acabe el derecho para todos. Lo que hay es un plazo de cinco años que empieza a contar en un momento concreto, y toda la discusión de los últimos años ha girado sobre cuál es ese momento. La respuesta ha cambiado, y ha cambiado a mejor.
Respuesta rápida
La acción para recuperar lo pagado prescribe a los cinco años, según el artículo 1964.2 del Código Civil. Lo decisivo es el día en que empiezan a correr: el Tribunal de Justicia de la UE declaró en enero de 2024 que no pueden contarse desde el último pago si el consumidor no conocía el carácter abusivo de la cláusula, y el Tribunal Supremo fijó en junio de 2024 que arrancan cuando es firme la sentencia que la anula. En la práctica, una hipoteca antigua sigue siendo reclamable.
Datos clave
- ■No existe fecha límite común: el plazo depende de cada caso, no del calendario
- ■Cinco años para las acciones personales sin plazo especial (art. 1964.2 del Código Civil)
- ■Antes de octubre de 2015 eran quince años: la Ley 42/2015 lo redujo y dejó un régimen transitorio
- ■TJUE, 25 de enero de 2024: el plazo no puede correr desde el último pago ignorando si el consumidor conocía que la cláusula era abusiva
- ■STS 857/2024, de 14 de junio: los cinco años arrancan con la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula
- ■Cancelar la hipoteca o vender la casa no cierra nada: el derecho a que te devuelvan lo pagado sigue vivo
En este artículo
Por qué no hay una fecha límite
La búsqueda más repetida sobre este asunto es «fecha límite para reclamar los gastos de hipoteca», y detrás hay una idea razonable pero equivocada: que existe un día señalado, como en una convocatoria o una declaración de la renta, después del cual ya no se puede pedir nada. No funciona así. Lo que se aplica es la prescripción, que no es una fecha común para todos sino un plazo que corre para cada persona desde un momento propio.
Conviene además separar dos cosas que se mezclan continuamente. Por un lado está la nulidad de la cláusula: la estipulación que te cargó todos los gastos es nula de pleno derecho, y esa nulidad no prescribe ni caduca. Por otro está la acción para que te devuelvan el dinero, que sí tiene plazo. Cuando alguien te diga que «ya ha pasado el tiempo», pregunta a cuál de las dos se refiere, porque la primera nunca caduca.
Cinco años: qué dice exactamente el Código Civil
La acción de restitución es una acción personal y no tiene un plazo propio, así que se rige por la regla general:
Lo que dice la ley
«Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación.»
Artículo 1964.2 del Código Civil
Fíjate en la última parte, porque ahí está todo: «desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación». El precepto no dice desde la firma, ni desde el pago, ni desde una fecha concreta. Deja abierto el punto de partida, y eso es lo que han tenido que concretar los tribunales.
Un apunte para hipotecas muy antiguas. Ese plazo de cinco años no siempre fue así: hasta octubre de 2015 la regla general para las acciones personales era de quince años. La Ley 42/2015 lo redujo a cinco y estableció un régimen transitorio para las relaciones ya existentes. En escrituras de los años noventa o dos mil conviene tener presente ese cambio al analizar el caso.
La pregunta difícil: ¿desde cuándo cuentan?
Durante años los bancos defendieron que los cinco años debían contarse desde que se pagaron las facturas, o desde la firma de la escritura. Con ese criterio, casi ninguna hipoteca anterior a 2019 sería reclamable hoy, y por eso mucha gente desistió antes de empezar. Dos resoluciones de 2024 cerraron la discusión en sentido contrario.
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UE
Tribunal de Justicia de la UE, 25 de enero de 2024
En los asuntos acumulados C-810/21 a C-813/21 declaró que no es admisible que la acción de restitución quede sujeta a un plazo que empieza a correr cuando la cláusula agota sus efectos con el último pago, sin tener en cuenta si el consumidor conocía el carácter abusivo de esa cláusula. Dicho de otro modo: el reloj no puede arrancar contra alguien que todavía no podía saber que le habían cobrado algo indebido.
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TS
Tribunal Supremo, sentencia 857/2024, de 14 de junio
Trasladó ese criterio al derecho español y fijó el punto de partida: los cinco años empiezan a correr cuando es firme la sentencia que declara nula la cláusula de gastos, no cuando se pagaron las facturas. Es el criterio con el que se trabaja hoy.
El razonamiento de fondo es sencillo de entender aunque suene técnico. Una cláusula abusiva es nula porque el consumidor no estaba en condiciones de valorar lo que firmaba. Sería contradictorio que el plazo para reaccionar corriera precisamente durante el tiempo en que no podía saber que tenía algo que reclamar. El recorrido completo de la doctrina lo contamos en la guía sobre la sentencia del Supremo.
Lo primero que miramos es el plazo
Antes de hablar de importes situamos tu caso: qué firmaste, cuándo y si hay algo que pueda haber puesto el reloj en marcha. Si vemos que llegas tarde, te lo decimos. La revisión es gratuita.
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Qué significa esto en tu caso
| Tu situación | Qué ocurre con el plazo |
|---|---|
| Hipoteca firmada hace 15 o 20 años | La antigüedad por sí sola no la cierra. Es el caso más frecuente y sigue vivo |
| Hipoteca ya cancelada | Se reclama igual: lo que se pide es dinero pagado de más, no algo ligado al préstamo vivo |
| Vivienda vendida | No afecta. Quien pagó los gastos conserva el derecho a que se los devuelvan |
| Ya hubo sentencia firme sobre tu cláusula | Ahí sí hay reloj en marcha: cuentan cinco años desde esa firmeza. No conviene dejarlo |
| Firmaste un acuerdo con el banco | Depende del alcance de la renuncia, que se examina con el documento delante |
Toca añadir el matiz honesto. Esto no está cerrado del todo en la práctica diaria: las audiencias provinciales aplican el criterio con distintos acentos y algún banco sigue oponiendo la prescripción en cuanto puede. Por eso lo primero que hacemos al ver un caso es situarlo en el plazo, antes incluso de calcular cuánto se puede recuperar. No es un trámite: es lo que decide si merece la pena seguir.
Y una cosa práctica que sí depende de ti: presentar la reclamación previa deja constancia de una fecha. Cuando el asunto se discute años después, tener documentado cuándo reclamaste por primera vez ayuda. Si ya tienes claro el terreno, el siguiente paso está en cómo reclamar los gastos hipotecarios y el cálculo, en cuánto se puede recuperar.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la fecha límite para reclamar los gastos de hipoteca?
No hay ninguna, y esa es la respuesta corta. No existe un día del calendario común a todos los hipotecados. Lo que existe es un plazo de cinco años que corre para cada persona desde un momento propio, y que según el Tribunal Supremo arranca con la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula. Si alguien te dice que «el plazo termina el día X», desconfía.
Mi hipoteca es de 2004, ¿llego tarde?
La antigüedad por sí sola no cierra el asunto. Con el criterio vigente, el plazo no se cuenta desde la firma ni desde el pago de las facturas, así que una hipoteca de 2004 puede ser perfectamente reclamable. Lo que hay que revisar es si en tu caso ha ocurrido algo que pusiera el reloj en marcha, y eso se ve con la documentación delante.
¿La nulidad de la cláusula también prescribe?
No. Son dos cosas distintas y conviene no mezclarlas. La nulidad de una cláusula abusiva es de pleno derecho y no está sujeta a plazo. Lo que sí prescribe es la acción de restitución, es decir, la reclamación del dinero. Por eso la discusión sobre plazos nunca va sobre si la cláusula sigue siendo nula, sino sobre hasta cuándo se puede pedir la devolución.
Cancelé la hipoteca hace años, ¿todavía puedo pedir la devolución?
Sí. Lo que se reclama es la devolución de un dinero que se pagó indebidamente al constituir la hipoteca, y ese derecho no depende de que el préstamo siga vivo. Tampoco de que conserves la vivienda: si la vendiste, el derecho sigue siendo de quien pagó aquellos gastos.
¿Conviene esperar a ver si la doctrina mejora todavía más?
No lo recomendamos. El criterio actual ya es favorable y esperar no añade nada, mientras que sí puede complicarte la vida: la documentación se pierde, las gestorías cierran y los recuerdos se difuminan. Si tu caso está en plazo hoy, el mejor momento para reunir los papeles es ahora.
Te decimos si estás en plazo antes de nada
Revisamos tu escritura sin coste. Si vemos que el caso está cerrado, te lo diremos con esas palabras y no te haremos perder el tiempo.
Juan Serrano Abogados · Desde 1988 · Vila-real y Castellón
Fuentes oficiales consultadas
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Código Civil
BOE — Artículo 1964.2, prescripción de las acciones personales sin plazo especial -
Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil
BOE — Reduce el plazo general de quince a cinco años y fija el régimen transitorio -
Tribunal de Justicia de la UE — Sentencia de 25 de enero de 2024, asuntos acumulados C-810/21 a C-813/21
EUR-Lex — Inicio del cómputo de la prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios -
Tribunal Supremo, Sala Primera — STS 857/2024, de 14 de junio
CGPJ — El plazo arranca con la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula -
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
BOE — Reparto legal de gastos en las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019
Última actualización: septiembre de 2026 — Añadidas la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de enero de 2024 sobre el inicio del cómputo, la STS 857/2024 y la reforma del plazo general por la Ley 42/2015.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. El cómputo del plazo depende de las circunstancias concretas de cada contrato y de los antecedentes judiciales que existan sobre él. Si tienes dudas sobre si tu caso está en plazo, contacta con nuestro despacho para una revisión gratuita.