Si firmaste una hipoteca con BBVA puedes reclamar la gestoría y el Registro de la Propiedad al completo, la mitad de la notaría y, en hipotecas anteriores a junio de 2019, también la tasación. Y hay un dato que conviene conocer antes de empezar, porque cambia la conversación con el banco: la cláusula que te cargó todos esos gastos ya fue declarada abusiva por el Tribunal Supremo en un pleito en el que el demandado era el propio BBVA. No es una interpretación nuestra ni una sentencia de otro banco aplicada por analogía.
Respuesta rápida
Se recupera el 100 % de gestoría y registro, el 50 % de notaría y la tasación si la hipoteca es anterior a junio de 2019, más intereses legales desde cada pago. En BBVA la reclamación tiene dos escalones internos: primero el Servicio de Atención al Cliente y, si no convence su respuesta, el Defensor del Cliente. Cada uno tiene su propia dirección y un mes para contestar.
Datos clave
- ■La sentencia fundacional es contra BBVA: STS 705/2015, de 23 de diciembre, acción colectiva de la OCU
- ■Gestoría: 100 % desde la STS 555/2020, no el 50 % que sigue circulando
- ■Registro de la Propiedad: 100 % recuperable
- ■Notaría: 50 %, porque el Supremo entiende que la escritura interesa a ambas partes
- ■Tasación: recuperable solo si la hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019 (Ley 5/2019)
- ■Impuesto de AJD: no se recupera en hipotecas antiguas
- ■Plazo para reclamar: cinco años desde que es firme la sentencia que anula la cláusula, no desde la firma (STS 857/2024)
En este artículo
- La cláusula ya se anuló en un pleito contra BBVA
- Qué gastos se reclaman y cuánto suman
- La gestoría: por qué medio internet sigue diciendo el 50 %
- Dónde se reclama a BBVA: dos escalones, no uno
- Cómo se reclama, paso a paso
- Hasta cuándo puedes reclamar
- Preguntas frecuentes
- Glosario rápido
- Fuentes oficiales consultadas
La cláusula ya se anuló en un pleito contra BBVA
El 23 de diciembre de 2015, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo dictó la sentencia 705/2015, que resolvía una acción colectiva de cesación planteada por la Organización de Consumidores y Usuarios contra BBVA y contra Banco Popular Español, con intervención del Ministerio Fiscal. Entre las condiciones generales examinadas estaba la que imponía al prestatario la totalidad de los gastos de constitución de la hipoteca. El Supremo la declaró abusiva.
Merece la pena entender qué significa eso en tu caso. No se trata de una sentencia sobre otro banco que después alguien extiende por analogía, ni de un criterio de audiencia provincial: es el tipo de cláusula que usaba BBVA, examinada en un procedimiento en el que BBVA era parte demandada, y anulada por el pleno del tribunal. Cuando reclamas, no estás pidiendo que alguien decida algo nuevo. Estás pidiendo que se aplique lo que ya está decidido.
Una nota sobre Banco Popular. El otro demandado en aquel pleito fue absorbido por el Santander en 2018. Si además de la hipoteca de BBVA tienes o tuviste otra del Popular o del Pastor, esa se reclama al Santander, y lo explicamos en la guía de reclamación al Santander.
Qué gastos se reclaman y cuánto suman
Declarada nula la cláusula, hay que repartir cada gasto según a quién beneficiaba. Ese reparto lo fijó el Supremo y es idéntico para todas las entidades. Lo que cambia entre una hipoteca y otra son las facturas concretas, y por eso las horquillas de euros que circulan por ahí sirven de poco hasta que alguien mira tus papeles.
| Concepto | Qué te devuelven | Condición |
|---|---|---|
| Gestoría | 100 % | La designó el banco, no la elegiste tú |
| Registro de la Propiedad | 100 % | La inscripción beneficia al acreedor |
| Notaría | 50 % | La escritura interesa a las dos partes |
| Tasación | 100 % | Solo si la hipoteca es anterior al 16-6-2019 |
| Impuesto de AJD | Nada | En hipotecas antiguas lo pagaba el cliente |
A esas partidas se añaden los intereses legales desde la fecha en que pagaste cada factura, no desde el día que reclamas. El detalle concepto a concepto lo desarrollamos en qué gastos paga el banco y cuáles el cliente, y el cálculo del importe, en cuánto se puede recuperar.
La gestoría: por qué medio internet sigue diciendo el 50 %
Este punto merece explicación propia, porque si buscas información encontrarás las dos cifras y la equivocada te haría reclamar la mitad de lo que te corresponde. La gestoría se recupera entera, y no siempre fue así. La doctrina cambió, y muchos textos publicados se quedaron congelados en la versión anterior.
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Enero de 2019: por mitad
Las sentencias del Supremo de 23 de enero de 2019 repartieron los gastos de gestoría al 50 % entre banco y cliente. Durante año y medio, ese fue el criterio correcto.
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Julio de 2020: el Tribunal de Justicia de la UE corrige
En su sentencia de 16 de julio de 2020, dictada en los asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19, el tribunal europeo señaló que esos gastos no pueden quedar a cargo del consumidor.
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20
Octubre de 2020: el Supremo cambia de criterio
La STS 555/2020, de 26 de octubre, adapta la doctrina española y atribuye al banco la totalidad de los gastos de gestoría. Es el criterio vigente.
Si te encuentras un texto, una calculadora o incluso una propuesta que dé por buena la mitad de la gestoría, está usando doctrina de 2019. Conviene comprobar la fecha de lo que lees, y comprobarla también en la oferta que te haga el banco.
¿Cuánto te debe BBVA?
Tráenos la escritura y las facturas. Calculamos lo que pagaste de más con el criterio vigente, no con el de 2019, y te decimos si estás dentro de plazo. La revisión es gratuita.
O llámanos: 964 53 17 76
Dónde se reclama a BBVA: dos escalones, no uno
Aquí está la particularidad práctica de BBVA. Muchas entidades tienen un único órgano interno; BBVA tiene dos, y van en orden. Saberlo evita el error más común, que es dar el asunto por perdido cuando llega la primera negativa.
| Escalón | Cuándo se acude | Cómo se dirige |
|---|---|---|
| Servicio de Atención al Cliente | Es la primera instancia, la que abre el expediente | Correo electrónico, apartado de correos o cualquier oficina |
| Defensor del Cliente | Si no te convence la resolución del anterior | Tiene su propio correo y su propio apartado de correos |
| Banco de España | Agotada la vía interna del banco | Servicio de Reclamaciones. Su informe no vincula al banco |
Las direcciones exactas de ambos órganos, que el banco puede cambiar, están publicadas en la página de organismos de atención al cliente de BBVA. Ambos están obligados a resolver en menos de un mes desde que presentas el escrito, con plazos más cortos en materia de servicios de pago.
Los dos escalones no son obligatorios los dos. Para poder acudir al Banco de España o al juzgado basta con haber agotado la vía interna, y una negativa del Servicio de Atención al Cliente ya la agota. Pasar por el Defensor del Cliente es una opción que a veces compensa, sobre todo si el primer rechazo fue de trámite y tienes documentación nueva que aportar.
Cómo se reclama, paso a paso
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1
Reunir la escritura y las facturas
La copia de la escritura se pide a la notaría donde se firmó, que conserva el protocolo. Las minutas de gestoría y registro se reconstruyen con los cargos bancarios de aquellas fechas. Si en su día hubo provisión de fondos, el documento útil es la liquidación final, no el recibo de la provisión.
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2
Calcular con el criterio vigente
Se aplica el reparto a cada factura, con la gestoría al 100 %, y se añaden los intereses desde cada pago. Con la cifra delante se decide si el procedimiento compensa.
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3
Escrito al Servicio de Atención al Cliente
Con la cláusula concreta de tu escritura citada, las facturas y el cálculo. Guarda el justificante de presentación: marca el día en que empieza a correr el plazo de respuesta.
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4
Defensor del Cliente, Banco de España o demanda
Según cómo venga la respuesta. En vía judicial, cuando la sentencia estima la demanda lo habitual es que las costas se impongan al banco. El recorrido general está en cómo reclamar los gastos hipotecarios.
Ojo con esto
Si el banco te ofrece una cantidad para cerrar el asunto, comprueba dos cosas antes de firmar: que la gestoría vaya al 100 % y que incluya intereses desde cada pago. Estas ofertas suelen llevar una renuncia a reclamar en el futuro, así que lo que aceptes cierra el asunto. Si la propuesta se acerca a lo que obtendrías en juicio, aceptarla puede ser razonable. Si se queda corta, conviene saberlo antes de renunciar.
Hasta cuándo puedes reclamar
El plazo no se cuenta desde el día que firmaste. La sentencia del Tribunal Supremo 857/2024 fijó el criterio: los cinco años de la acción de restitución empiezan a correr cuando es firme la resolución que declara nula la cláusula de gastos, no cuando pagaste las facturas. En la práctica, una hipoteca antigua sigue siendo reclamable aunque la hayas cancelado o hayas vendido la vivienda.
Sigue habiendo matices según la audiencia provincial que resuelva, y por eso lo primero que hacemos al ver un caso es situarlo en el plazo antes de hablar de importes. Lo tratamos en el plazo para reclamar los gastos hipotecarios, y el recorrido de la doctrina, en la sentencia del Supremo sobre gastos de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Dónde reclamo exactamente los gastos a BBVA?
Al Servicio de Atención al Cliente, que es la primera instancia. Se puede hacer por correo electrónico, por apartado de correos o en cualquier oficina. Si su respuesta no te convence, existe un segundo escalón, el Defensor del Cliente, con dirección propia. Las direcciones actualizadas están en la página de organismos de atención al cliente de BBVA.
¿Está BBVA devolviendo los gastos hipotecarios?
Lo que se devuelve no lo decide el banco: el reparto lo fijó el Tribunal Supremo y es el mismo para todas las entidades. Lo que varía, de un caso a otro incluso dentro del mismo banco, es si acepta la reclamación previa o prefiere que lo resuelva un juzgado. No damos porcentajes de éxito por entidad porque nadie publica esos datos. Lo que sí es firme es que la cláusula es nula, y eso no depende de la política comercial de BBVA.
¿La gestoría se devuelve entera o a medias?
Entera. La STS 555/2020, de 26 de octubre, cambió el criterio anterior y atribuyó al banco la totalidad, siguiendo la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 16 de julio de 2020. La cifra del 50 % viene de las sentencias de enero de 2019 y está superada, aunque sigue apareciendo en muchos textos que no se han actualizado.
¿Sirve un modelo de reclamación descargado de internet?
Rinde poco, y en este caso hay un riesgo añadido: muchos modelos que circulan reclaman la mitad de la gestoría porque se escribieron antes de octubre de 2020. Una reclamación sólida necesita el cálculo concreto de tus facturas con el criterio vigente, la cita de la cláusula exacta de tu escritura y los intereses desde cada pago.
He perdido la escritura y las facturas, ¿puedo reclamar?
Sí. La copia de la escritura se pide a la notaría donde se firmó, que conserva el protocolo aunque hayan pasado décadas. Las minutas de gestoría y registro se reconstruyen con los cargos bancarios de aquellas fechas. Son gestiones que hacemos nosotros y que no deberían frenarte.
Ya cancelé la hipoteca, ¿sirve de algo reclamar?
Sí. Lo que se reclama es la devolución de un dinero que pagaste indebidamente al firmar, y ese derecho no desaparece porque el préstamo se haya cancelado ni porque hayas vendido la vivienda. Lo que hay que revisar es el plazo, y con el criterio del Supremo de 2024 sigue abierto en la mayoría de casos.
Glosario rápido
- Acción colectiva de cesación
- La que ejercita una asociación de consumidores para que se retire del tráfico una condición general ilícita. Es la vía por la que se anuló la cláusula de gastos en 2015.
- Condición general de la contratación
- Cláusula redactada por una de las partes e incorporada a una pluralidad de contratos, sin negociación individual. Las de los préstamos hipotecarios lo son.
- Defensor del Cliente
- Órgano interno de segunda instancia que algunas entidades mantienen por encima de su servicio de atención al cliente. BBVA tiene los dos.
- Intereses legales
- Los que se añaden a lo devuelto, calculados desde la fecha en que pagaste cada factura y no desde la reclamación.
Te decimos si merece la pena antes de empezar
Revisamos tu escritura sin coste y te damos una cifra concreta, no una horquilla. Si vemos que no compensa reclamar, te lo diremos con esas palabras.
Juan Serrano Abogados · Desde 1988 · Vila-real y Castellón
Fuentes oficiales consultadas
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Tribunal Supremo, Sala Primera — STS 705/2015, de 23 de diciembre (rec. 2658/2013)
CENDOJ — Acción colectiva de la OCU contra BBVA y Banco Popular; nulidad de la cláusula de gastos -
Tribunal de Justicia de la UE — Sentencia de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19
CURIA — Los gastos de gestoría no pueden quedar a cargo del consumidor -
Tribunal Supremo, Sala Primera — STS 555/2020, de 26 de octubre
CENDOJ — Cambio de criterio: la gestoría corresponde íntegramente al banco -
Tribunal Supremo, Sala Primera — STS 857/2024, de 14 de junio
CGPJ — Inicio del plazo de prescripción de la acción de restitución -
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
BOE — Reparto legal de gastos desde el 16 de junio de 2019 -
BBVA — Organismos de atención al cliente
Web corporativa — Servicio de Atención al Cliente y Defensor del Cliente, canales y plazos -
Servicio de Reclamaciones del Banco de España
Banco de España — Vía previa de reclamación y requisitos
Última actualización: septiembre de 2026 — Corregido el porcentaje recuperable de gestoría, que es del 100 % desde la STS 555/2020 y no del 50 %, y añadidos el origen de la nulidad en la sentencia contra el propio BBVA y los dos escalones internos de reclamación.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. El importe recuperable depende de las facturas concretas y de la redacción de tu escritura. Si tienes una hipoteca con BBVA, contacta con nuestro despacho para una revisión gratuita.