Si aparecen grietas, humedades o desperfectos en un edificio, la Ley de Ordenación de la Edificación te da diez años para reclamar los daños estructurales, tres para los que afectan a la habitabilidad y uno para los acabados, contados desde la recepción de la obra. Y responden todos los que intervinieron: promotor, constructor, arquitecto y arquitecto técnico, cada uno por lo suyo y, cuando no puede saberse de quién fue la culpa, todos a la vez.
Respuesta rápida
La LOE fija tres garantías según la gravedad del defecto: 10 años para lo estructural, 3 años para humedades y habitabilidad y 1 año para acabados. Pero una vez que el daño aparece, solo tienes 2 años para reclamar judicialmente. Esa segunda cuenta atrás es la que más pleitos hace perder.
Datos clave
- ■Daños estructurales: 10 años de garantía desde la recepción de la obra (art. 17.1.a LOE)
- ■Habitabilidad: 3 años para humedades, aislamiento, salubridad o instalaciones (art. 17.1.b LOE)
- ■Acabados: 1 año, y solo responde el constructor (art. 17.1.b LOE)
- ■Plazo para demandar: 2 años desde que el daño se manifiesta (art. 18.1 LOE)
- ■El promotor siempre responde: de forma solidaria con los demás agentes (art. 17.3 LOE)
- ■Quién puede reclamar: propietarios y terceros adquirentes, no solo el comprador original
En este artículo
Diez, tres y un año: qué cubre cada garantía
La ley no trata igual una grieta en un pilar que una baldosa mal puesta. El artículo 17 de la LOE establece tres garantías distintas según la gravedad del defecto, y todas se cuentan desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas, o desde que se subsanaron las que hubiera.
| Garantía | Qué cubre | Quién responde |
|---|---|---|
| 10 años | Daños en cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia y la estabilidad del edificio. | Todos los agentes, cada uno por su intervención |
| 3 años | Vicios de elementos constructivos o instalaciones que impidan cumplir los requisitos de habitabilidad: humedades, aislamiento térmico y acústico, salubridad. | Todos los agentes, cada uno por su intervención |
| 1 año | Defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado. | Solo el constructor |
Lo que dice la ley
El artículo 17.1 de la Ley 38/1999 obliga a responder «durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio». La clave está en esa última frase: no basta con que el defecto esté en un elemento estructural, tiene que comprometer la estabilidad.
Los dos relojes que hay que vigilar
Aquí está el error que más reclamaciones hace fracasar. Mucha gente cree que si tiene diez años de garantía puede tomarse su tiempo, y no es así: hay dos plazos distintos y corren de forma independiente.
El primero es la garantía: el daño tiene que aparecer dentro de los diez, tres o un año desde la recepción de la obra. El segundo es el plazo de prescripción: una vez que el daño se ha manifestado, dispones de dos años para reclamar. Si esperas más, la acción prescribe aunque la garantía decenal siguiera viva.
Ojo con esto
El artículo 18.1 de la LOE dice que las acciones «prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños». Una comunidad que detecta grietas y pasa tres años pidiendo presupuestos y negociando con la promotora puede encontrarse con que ya no puede demandar, aunque el edificio tenga cinco años. Interrumpir la prescripción por escrito es imprescindible mientras se negocia.
Quién responde de cada cosa
La LOE reparte la responsabilidad de forma personal e individualizada: cada agente responde de lo suyo, por sus actos u omisiones y por los de las personas de las que deba responder. En la práctica, sin embargo, casi nunca es posible saber con exactitud quién causó el defecto.
Para eso la ley prevé dos reglas que favorecen mucho al perjudicado. La primera: cuando no puede individualizarse la causa del daño, o hay concurrencia de culpas sin poder precisar el grado de cada uno, la responsabilidad se exige solidariamente. La segunda, aún más importante: el promotor responde solidariamente con todos los demás agentes en todo caso.
Buena noticia
No tienes que averiguar tú quién se equivocó. Si la pericial no consigue atribuir el defecto a un agente concreto, puedes dirigirte contra todos y responden solidariamente, de modo que basta con que uno sea solvente para cobrar la reparación completa. Después, entre ellos, se repartirán la carga mediante la acción de repetición.
La responsabilidad de arquitectos y aparejadores
Es la parte que más se olvida, y suele ser la que salva la reclamación. Cuando la promotora y la constructora han desaparecido o son insolventes, quedan los técnicos, que responden por su propia intervención y que además suelen tener seguro de responsabilidad civil profesional.
El director de obra, normalmente el arquitecto, responde de que la obra se ejecute conforme al proyecto y de los defectos que traiga el propio proyecto. El director de la ejecución de la obra, habitualmente el arquitecto técnico o aparejador, responde de la ejecución material: los materiales empleados, el control de calidad y la supervisión diaria de lo que se construye.
Esa distinción importa mucho a la hora de dirigir la demanda. Un defecto de diseño apunta al proyectista y al director de obra; un defecto de ejecución, al constructor y al director de ejecución.
Si la promotora ya no existe
Es la situación más frecuente en edificios de la burbuja inmobiliaria: cuando aparecen los daños, la sociedad promotora está disuelta o sin patrimonio. Que la empresa haya desaparecido no deja a la comunidad sin salida.
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Los técnicos y sus seguros
Arquitecto y arquitecto técnico responden por su intervención y suelen tener póliza de responsabilidad civil profesional, que se demanda directamente junto a ellos.
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2
El seguro decenal
En edificios de vivienda suele existir un seguro de daños que cubre los defectos estructurales. Conviene comprobar en la escritura y en el libro del edificio si se contrató y con qué compañía.
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3
La constructora y sus responsables
Aunque la promotora haya desaparecido, la constructora puede seguir activa. Y si hubo vaciamiento patrimonial de las sociedades, cabe estudiar la responsabilidad de sus administradores.
¿Tu comunidad tiene daños y no sabéis a quién reclamar?
Revisamos la documentación del edificio, comprobamos qué plazos siguen abiertos e identificamos a todos los responsables. La primera consulta es gratuita.
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Cómo se reclama paso a paso
El orden importa, sobre todo porque el informe pericial condiciona todo lo demás y porque el reloj de los dos años ya está corriendo.
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1
Documentar los daños con fecha
Fotografías fechadas, actas de la junta de propietarios donde consten los desperfectos y cualquier parte o incidencia. Esa fecha marca el inicio de los dos años.
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2
Reunir la documentación del edificio
Libro del edificio, acta de recepción de la obra, licencia, proyecto y pólizas de seguro. El acta de recepción es la que fija cuándo empezaron a correr las garantías.
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3
Encargar el informe pericial
Un arquitecto o arquitecto técnico determina el origen del defecto, a qué garantía corresponde y cuánto cuesta repararlo. Sin este informe no hay reclamación viable.
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4
Reclamar por escrito e interrumpir la prescripción
Burofax a todos los agentes identificados y a sus aseguradoras. Además de abrir la negociación, es lo que detiene el plazo de dos años mientras se habla.
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5
Demanda si no hay acuerdo
Se dirige contra todos los agentes y sus aseguradoras, para que sea el juez quien reparta la responsabilidad y para no quedarse sin demandado solvente.
Preguntas frecuentes
Compré el piso de segunda mano, ¿puedo reclamar igual?
Sí. El artículo 17 de la LOE reconoce el derecho a los propietarios y a los terceros adquirentes del edificio o de parte de él. No hace falta ser el comprador original: lo que cuenta es que las garantías sigan vivas y que el daño se haya manifestado dentro de plazo.
¿Desde cuándo se cuentan los diez años?
Desde la fecha de recepción de la obra sin reservas, o desde la subsanación de las reservas que se hicieran constar. No desde la escritura de compraventa ni desde que te entregaron las llaves, que suelen ser fechas posteriores. Por eso el acta de recepción es el documento decisivo.
Una humedad, ¿son tres años o diez?
Depende de su origen, no de su apariencia. Si es un problema de impermeabilización o de instalaciones que afecta a la habitabilidad, va por la garantía de tres años. Si la humedad procede de un fallo estructural que compromete la estabilidad del edificio, entra en la decenal. Determinar eso es justamente el trabajo del perito.
¿Puede reclamar la comunidad o tenemos que hacerlo cada vecino?
La comunidad de propietarios puede reclamar por los elementos comunes: fachada, cubierta, estructura, garaje o instalaciones generales. Los defectos que afectan solo al interior de una vivienda los reclama su propietario. Cuando hay de las dos clases, lo habitual es coordinar ambas reclamaciones y un único informe pericial.
La promotora nos ofrece repararlo. ¿Aceptamos?
Depende de si la reparación ataca la causa o solo tapa el síntoma. Antes de aceptar conviene tener el informe pericial y dejar por escrito el alcance de la obra y su garantía. Y sobre todo, no dejar de interrumpir la prescripción mientras duran las conversaciones: hay comunidades que perdieron la acción negociando de buena fe.
¿Cuánto cuesta reclamar?
El gasto principal es el informe pericial, que varía según el tamaño del edificio y la complejidad del defecto. Te damos presupuesto cerrado por escrito antes de empezar. En reclamaciones de comunidades, el coste se reparte entre los propietarios y, si la sentencia estima la demanda, cabe que las costas se impongan a los demandados.
¿Y si el edificio tiene más de diez años?
Las garantías de la LOE ya no operan, pero pueden subsistir acciones por incumplimiento contractual frente a quien te vendió, con sus propios plazos. Es un terreno más estrecho y conviene analizarlo caso por caso antes de generar expectativas.
Glosario rápido
- Recepción de la obra
- Acto por el que el promotor acepta del constructor la obra terminada. Se documenta en un acta y marca el inicio de los plazos de garantía de diez, tres y un año.
- Garantía decenal
- Los diez años durante los que se responde de los daños estructurales que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio.
- Responsabilidad solidaria
- Régimen por el que se puede exigir la totalidad de la reparación a cualquiera de los responsables, sin tener que repartir previamente la culpa entre ellos.
- Director de la ejecución de la obra
- Técnico, normalmente arquitecto técnico o aparejador, que dirige la ejecución material y controla la calidad de lo construido.
- Libro del edificio
- Documentación de la obra ejecutada que se entrega a los usuarios: proyecto, acta de recepción, garantías e instrucciones de uso y mantenimiento.
Los plazos corren desde que aparece el daño
Revisamos la documentación de tu edificio, comprobamos qué garantías siguen vivas y contra quién se puede dirigir la reclamación. Si vemos que no hay recorrido, también te lo diremos.
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Fuentes oficiales consultadas
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Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación — arts. 17, 18 y 19
BOE — Responsabilidades, plazos de prescripción y garantías -
Código Técnico de la Edificación
BOE — Requisitos básicos de seguridad y habitabilidad -
Ley de Propiedad Horizontal
BOE — Elementos comunes y actuación de la comunidad de propietarios -
Tribunal Supremo, Sala Primera
CGPJ — Jurisprudencia sobre vicios constructivos y responsabilidad de los agentes
Última actualización: septiembre de 2026 — Revisados los plazos de garantía y prescripción contra el texto consolidado de la Ley de Ordenación de la Edificación.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. La calificación del defecto y el plazo aplicable dependen del informe pericial y de la documentación del edificio. Si tu comunidad tiene daños constructivos, contacta con nuestro despacho para una consulta gratuita.