La expropiación rogada valenciana ya no está suspendida

Durante años, los plazos para pedir la expropiación rogada en la Comunitat Valenciana estuvieron suspendidos por una disposición transitoria que se fue prorrogando ley tras ley, hasta el 31 de diciembre de 2023. El Tribunal Constitucional la anuló. Por sentencia 168/2023, de 22 de noviembre, declaró inconstitucionales y nulas tanto la disposición transitoria undécima de la Ley 5/2014 como la vigésima del texto refundido de 2021. Si tienes una parcela dotacional que el ayuntamiento no ha obtenido ni pagado, el régimen que se te aplica es el del artículo 110 del TRLOTUP, y no hay ninguna suspensión que lo paralice.

Lo que vas a encontrar aquí

• Qué pasó: siete años de suspensión y una sentencia
• Qué significa que la norma sea nula, y no solo que haya expirado
• El régimen vigente: los plazos del artículo 110
• A quién no le corresponde este derecho
• Tres reglas que hacen perder expedientes
• Intereses: desde cuándo corren y quién responde
• La válvula de escape del ayuntamiento
• Preguntas frecuentes

Qué pasó: siete años de suspensión y una sentencia

La expropiación rogada —o expropiación por ministerio de la ley— es el mecanismo que permite al propietario de un terreno reservado por el plan para una dotación pública forzar a la administración a comprarlo cuando esta no lo obtiene ni lo paga. Sin ese mecanismo, una parcela puede quedar indefinidamente atrapada: no se puede edificar porque el plan la destina a un vial o a un jardín, y no se cobra porque el ayuntamiento no ejecuta.

Entre 2016 y 2021, la legislación valenciana fue suspendiendo ese derecho mediante una disposición transitoria que se reescribía cada pocos años. Primero en la disposición transitoria undécima de la Ley 5/2014, con redacciones sucesivas dadas por las Leyes 13/2016, 27/2018, 9/2019 y 3/2020; después, al refundirse la normativa, en la disposición transitoria vigésima del Decreto Legislativo 1/2021. El contenido era el mismo: quedaban suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2023 los plazos para solicitar y tramitar la expropiación rogada de las parcelas dotacionales que la administración no hubiera obtenido, o que hubiera obtenido y ocupado mediante contraprestación o reserva de aprovechamiento.

La Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana planteó una cuestión de inconstitucionalidad, la 1096-2022. Y el Tribunal Constitucional le dio la razón:

El razonamiento del Tribunal es sencillo de resumir: una suspensión que se prolonga siete años mediante prórrogas sucesivas y sin justificación expresa no es una medida temporal, y al impedir a los propietarios instar la expropiación de sus terrenos dotacionales vulnera el derecho de propiedad y la seguridad jurídica. La sentencia alcanzó a las dos disposiciones, la de la Ley 5/2014 y la del texto refundido.

Qué significa que la norma sea nula, y no solo que haya expirado

Es una distinción que parece técnica y no lo es. La suspensión decaía, en todo caso, el 31 de diciembre de 2023: alguien podría pensar que la sentencia llegó cuando el problema ya se apagaba solo. No es lo mismo.

Si la norma simplemente hubiera expirado, los años de suspensión habrían sido años válidamente suspendidos y los plazos se habrían reanudado a partir de 2024. Al declararse inconstitucional y nula, en cambio, se expulsa del ordenamiento: deja de servir para justificar la paralización de un expediente. Esa diferencia decide, en la práctica, expedientes concretos que se archivaron o se dejaron dormir amparándose en ella.

Ahora bien, y esto conviene decirlo sin adornos: el alcance concreto de la nulidad sobre un expediente ya resuelto depende de la situación procesal de ese expediente. No todo se reabre automáticamente, y cada caso hay que mirarlo con los papeles delante. Lo que sí puede afirmarse con carácter general es que, hoy, ninguna administración valenciana puede oponer esa suspensión a una solicitud de expropiación rogada.

El régimen vigente: los plazos del artículo 110

El derecho está en el artículo 110 del TRLOTUP, en la redacción vigente desde el 10 de diciembre de 2024. Si buscas el antiguo artículo 104 de la Ley 5/2014, es este: aquella ley quedó derogada al aprobarse el texto refundido, y la numeración cambió. El mecanismo funciona en dos tiempos encadenados:

Dos precisiones del propio artículo. La primera: la valoración se entiende referida al momento del inicio del expediente de justiprecio por ministerio de la ley, no a la fecha en que el jurado resuelva. La segunda: si eres titular de una reserva de aprovechamiento, el apartado 5 te da un plazo distinto —tres años desde la reserva— y aclara que la imposibilidad de transferirla que derive de las circunstancias del mercado inmobiliario no cuenta como justificación.

Cómo se calcula después esa valoración es otra cuestión, y bastante más larga: la tratamos en la página sobre la valoración del suelo expropiado, donde están el método residual y las partidas que suelen inflarse.

A quién no le corresponde este derecho

El apartado 3 del artículo 110 cierra la puerta en cuatro supuestos, y conviene comprobarlos antes de iniciar nada:

Tres reglas que hacen perder expedientes

Más allá de las exclusiones, el artículo contiene tres reglas de cómputo que rara vez se tienen presentes y que pueden tirar por tierra una reclamación bien fundada.

Primera: vender reinicia el reloj. El apartado 6 exige acreditar de forma fehaciente la condición de propietario durante la totalidad de los plazos de los apartados 1 y 2, o la de causahabiente desde la muerte del propietario. Y añade que, si durante esos plazos se produce una transmisión onerosa, el cómputo se reinicia para el nuevo propietario. Sin ese requisito, el jurado no puede valorar el bien.

Segunda: en proindiviso, el anuncio lo puede hacer uno, la hoja de aprecio la firman todos. El mismo apartado permite que la advertencia de justiprecio la realice cualquiera de los copropietarios, pero exige que la presentación de la hoja de aprecio se haga por la totalidad de las personas comuneras. Es un motivo frecuente de defecto subsanable… si se detecta a tiempo.

Tercera: una modificación del planeamiento interrumpe los plazos, pero no para siempre. Según el apartado 4, si antes de que venzan los plazos se somete a información pública y consultas una modificación o revisión que incluya el suelo dotacional en un área de reparto, los plazos quedan interrumpidos. Pero el cómputo se reanuda si transcurre un año sin que se produzca la aprobación definitiva. Es decir: una modificación anunciada y no rematada no paraliza el derecho indefinidamente.

Intereses: desde cuándo corren y quién responde

El apartado 9 establece un régimen propio de devengo, y es de los pocos sitios donde la ley reparte la culpa de la demora. En la fase de determinación del justiprecio, la fecha inicial es aquella en que presentas tu hoja de aprecio y la final, aquella en que se notifica el acuerdo del jurado provincial a la administración competente. Si el jurado incurre en mora por superar su plazo máximo para resolver y notificar —o para resolver el recurso de reposición—, es él quien responde del pago durante el tiempo que exceda de ese máximo.

Notificado el acuerdo, se aplica el artículo 57 de la Ley de Expropiación Forzosa: la administración dispone de seis meses para abonar el justiprecio y, transcurrido ese plazo, se devengan intereses hasta el pago completo, descontando la demora imputable al jurado. Ese artículo 57 vincula el interés legal al transcurso de los seis meses del artículo 48 de la misma ley.

Un detalle transitorio que puede importarte si tu expediente viene de lejos: la disposición transitoria vigesimoprimera del TRLOTUP extiende este régimen de devengo a los expedientes que estuvieran en tramitación a 1 de enero de 2020.

La válvula de escape del ayuntamiento

Hay que conocerla, porque es la respuesta que muchos propietarios se encuentran. El apartado 8 permite al ayuntamiento declarar motivadamente la imposibilidad material de materializar la expropiación cuando acredite que hacerlo comprometería seriamente los principios de estabilidad presupuestaria, sostenibilidad financiera, eficiencia en la asignación de recursos públicos o responsabilidad.

No es una declaración que pueda hacerse de cualquier manera. Para ser eficaz tiene que cumplir tres condiciones acumulativas: acordarse por el pleno del ayuntamiento, con audiencia previa de la persona interesada, y producirse antes de la resolución del jurado provincial. Si falta cualquiera de las tres, la declaración no surte efecto.

Y tampoco es gratuita para la administración: la declaración comporta el derecho del titular a percibir los intereses legales calculados sobre el justiprecio aprobado de los terrenos afectados, hasta una adquisición efectiva que debe producirse en un plazo máximo de cinco años. Es un aplazamiento con precio y con fecha de caducidad, no una renuncia del ayuntamiento a comprar.

Preguntas frecuentes

Glosario

Fuentes oficiales consultadas

• Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell, de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje
  Texto consolidado. Artículo 110, derecho a la expropiación rogada: plazos de cinco y dos años, hoja de aprecio y acceso al jurado provincial, exclusiones, interrupción y reanudación de plazos, reservas de aprovechamiento, acreditación de la condición de propietario y reinicio del cómputo por transmisión onerosa, tanteo y retracto, declaración municipal de imposibilidad material y régimen de devengo de intereses; disposición transitoria vigésima, anulada; disposición transitoria vigesimoprimera, aplicación del régimen de devengo a los expedientes en tramitación a 1 de enero de 2020
• Sentencia 168/2023, de 22 de noviembre, del Tribunal Constitucional
  BOE. Cuestión de inconstitucionalidad 1096-2022, planteada por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana. Declara la inconstitucionalidad y nulidad de la disposición transitoria undécima de la Ley 5/2014 y de la disposición transitoria vigésima del Decreto Legislativo 1/2021
• Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa
  BOE, texto consolidado. Artículo cincuenta y siete, devengo del interés legal sobre el justiprecio una vez transcurridos los seis meses del artículo cuarenta y ocho, al que remite el artículo 110.9.b del texto refundido valenciano