La ley canaria contiene un detalle que casi nunca se menciona y que tiene efecto inmediato en el bolsillo: desde que solicitas la fijación del justiprecio, los tributos que gravan la titularidad del suelo dejan de ser tuyos. El beneficiario de la expropiación queda subrogado en su pago, y lo dice el artículo 258.3 de la Ley 4/2017. No hay que esperar a cobrar para dejar de pagar por un terreno que no puedes usar.
Respuesta rápida
La expropiación de un sistema general debe producirse en cuatro años desde la publicación del planeamiento. Pasados, presentas un requerimiento: si transcurren seis meses sin que incoen el procedimiento, se entiende incoado por ministerio de la ley. Formulas tu hoja de aprecio y, tras dos meses sin respuesta, acudes a la Comisión de Valoraciones de Canarias.
Datos clave
- ■Normas aplicables: artículos 257 y 258 de la Ley 4/2017 del Suelo de Canarias
- ■4 años desde la publicación del planeamiento, si ordena el sistema con detalle suficiente
- ■6 meses desde tu requerimiento y el expediente se incoa por ministerio de la ley
- ■Desde la solicitud a la Comisión, los tributos del suelo pasan al beneficiario
- ■La Comisión tiene 6 meses para resolver, y su silencio es desestimatorio
- ■Solo para sistemas generales no incluidos ni adscritos a sector, ámbito o unidad
En este artículo
Qué terrenos entran
El artículo 257 delimita el supuesto en una sola frase que conviene leer despacio: el suelo destinado a sistemas generales se obtiene mediante expropiación cuando no se incluya o se adscriba al sector, ámbito o unidad de actuación. Es decir, esta vía está pensada para las reservas que quedan fuera de cualquier mecanismo de reparto.
La lógica es la misma en toda España: si tu suelo está dentro de un ámbito donde los beneficios y las cargas se distribuyen entre propietarios, la administración puede obtenerlo por ese cauce y no necesita expropiar. Cuando no lo está, la única forma de obtenerlo es pagándolo, y de ahí que la ley te dé una herramienta para forzar ese pago cuando se demora.
Comprobar en cuál de las dos situaciones está tu finca es el primer trabajo de cualquier caso, y se hace sobre la ficha del planeamiento. Conviene además fijarse en que el artículo habla de sistemas generales: las grandes dotaciones estructurantes.
Desde cuándo cuentan los cuatro años
Aquí la ley canaria introduce un matiz que no tienen otras y que puede mover la fecha inicial varios años:
Lo que dice la ley
«La expropiación de los sistemas generales deberá tener lugar dentro de los cuatro años siguientes a la publicación del planeamiento que los ordene, con el grado suficiente de detalle para permitir su ejecución.»
Artículo 257.2 de la Ley 4/2017 del Suelo de Canarias
No basta, por tanto, con que un plan mencione la dotación: tiene que ordenarla con el grado suficiente de detalle para permitir su ejecución. Es un requisito cualitativo, no solo de fecha. Si la previsión inicial era genérica y el detalle llegó después con un instrumento posterior, el reloj de los cuatro años puede haber empezado mucho más tarde de lo que parece a primera vista, y también al revés.
Por eso, en Canarias, determinar el día inicial no es un trámite: es la parte del análisis donde se decide si ya puedes requerir o todavía no. Y conviene hacerlo con el expediente de planeamiento delante, no de memoria.
Los plazos, paso a paso
| Fase | Plazo | Qué ocurre |
|---|---|---|
| 1. Espera inicial | 4 años | Desde la publicación del planeamiento que ordena el sistema con detalle suficiente |
| 2. Requerimiento | El día que lo presentas | Lo formula el propietario afectado o sus causahabientes |
| 3. Silencio | 6 meses | Sin incoación, el procedimiento se entiende incoado por ministerio de la ley |
| 4. Hoja de aprecio | El día que la presentas | Su presentación inicia el expediente de determinación del justiprecio |
| 5. Sin resolución | 2 meses | Te diriges a la Comisión de Valoraciones de Canarias |
| 6. Resolución | 6 meses | Plazo máximo de la Comisión; su silencio es desestimatorio |
Estos plazos son solo de Canarias. El urbanismo es competencia autonómica y las cifras varían mucho. En Galicia la espera tras el aviso es de dos años y en Cataluña también, frente a los seis meses canarios. Conviene no aplicar los números de otra comunidad.
Los tributos dejan de ser tuyos
Esta es la particularidad canaria que más agradece quien lleva años en esta situación, y está en el segundo inciso del artículo 258.3:
Lo que dice la ley
«Igualmente, desde la solicitud, el beneficiario de la expropiación quedará subrogado, en todo caso, en el pago de los tributos que graven la titularidad del suelo expropiado.»
Artículo 258.3 de la Ley 4/2017 del Suelo de Canarias
Conviene detenerse en las tres piezas de esa frase. «Desde la solicitud»: el efecto no espera a que se fije el justiprecio ni a que te paguen, se produce cuando te diriges a la Comisión. «En todo caso»: la ley no admite matices ni condiciones. Y «los tributos que graven la titularidad del suelo»: la carga fiscal ligada a ser titular de ese terreno pasa al beneficiario de la expropiación.
Para quien lleva una década pagando impuestos por una parcela que el planeamiento ha dejado inservible, es un alivio inmediato y tangible, y funciona además como un incentivo para no dejar el asunto parado: cada año que pasa sin dar el paso es un año más de tributos que asumes tú por un suelo que no puedes aprovechar.
¿Llevas años pagando por un terreno que no puedes usar?
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La Comisión y su silencio
El órgano que fija el justiprecio en Canarias es la Comisión de Valoraciones de Canarias, y el artículo 258.3 le impone un plazo máximo de seis meses para resolver. Hasta ahí, bien. Lo que hay que saber es qué pasa si no resuelve.
Y aquí toca ser claro aunque no guste: transcurridos esos seis meses sin resolución expresa, el interesado puede entender desestimada su solicitud. Es un silencio negativo, no positivo. Conviene decirlo porque en otras comunidades ocurre lo contrario —en el País Vasco, por ejemplo, si la administración no presenta su valoración a tiempo se entiende aceptada la del propietario—, y dar por bueno aquí un efecto que la ley canaria no prevé sería un error caro.
La consecuencia práctica es doble. Primero, que conviene vigilar el plazo y no confiarse: la desestimación presunta abre la vía para acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa, y ese camino tiene sus propios plazos. Y segundo, que la hoja de aprecio debe venir bien fundada desde el principio, con tasación pericial que aplique los criterios legales de valoración, porque es el documento sobre el que se construye todo lo demás.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo dejo de pagar el IBI del terreno?
La ley fija el momento en la solicitud a la Comisión de Valoraciones: desde ahí, el beneficiario de la expropiación queda subrogado «en todo caso» en el pago de los tributos que graven la titularidad del suelo. No hay que esperar a que se fije el justiprecio ni a cobrarlo.
¿Cuánto tengo que esperar para requerir?
Cuatro años desde la publicación del planeamiento que ordene el sistema general. Ojo al matiz del artículo 257.2: ese planeamiento debe ordenarlo con el grado suficiente de detalle para permitir su ejecución, lo que puede desplazar la fecha inicial.
¿Qué pasa si la Comisión no resuelve?
Tiene un plazo máximo de seis meses y su silencio es desestimatorio: transcurrido ese plazo sin resolución expresa, puedes entender desestimada la solicitud. Eso abre la vía contencioso-administrativa, con sus propios plazos, así que conviene no dejarlo correr.
¿Sirve para cualquier terreno reservado?
No. El artículo 257.1 lo limita a los sistemas generales no incluidos ni adscritos a sector, ámbito o unidad de actuación. Si tu suelo puede obtenerse mediante reparto dentro de un ámbito de gestión, esta vía no es la que corresponde.
¿A qué fecha se valora mi finca?
El artículo 258 no fija expresamente la fecha de valoración, a diferencia de otras leyes autonómicas. Lo que sí establece es que la presentación de tu hoja de aprecio inicia el expediente de determinación del justiprecio. Para el resto hay que estar al régimen general de la Ley de Expropiación Forzosa y a los criterios legales de valoración.
¿Me expropian contra mi voluntad?
No: aquí eres tú quien pone en marcha el procedimiento. El artículo 258 se titula, precisamente, expropiación por demora en el deber de adquirir. Lo que persigues es que se ejecute la expropiación y se te pague, porque la reserva mantiene el terreno sin aprovechamiento.
Cada año de espera es un año más de impuestos
Primera consulta sin coste. Si el planeamiento no tenía el detalle suficiente y los cuatro años aún no han corrido, te lo diremos con esas palabras.
Juan Serrano Abogados · Desde 1988 · Vila-real y Castellón · Servicio en toda España
Fuentes oficiales consultadas
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Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias
BOE, texto consolidado — Artículo 257, forma de ejecución de los sistemas generales y plazo de cuatro años; artículo 258, expropiación por demora en el deber de adquirir: requerimiento, incoación por ministerio de la ley a los seis meses, Comisión de Valoraciones de Canarias y subrogación en los tributos -
Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa
BOE — Régimen general del procedimiento expropiatorio, del justiprecio y de los intereses de demora -
Gobierno de Canarias
Información sobre la Comisión de Valoraciones de Canarias y consulta del planeamiento urbanístico
Última actualización: septiembre de 2026 — Reescrito sobre el texto consolidado de los artículos 257 y 258 de la Ley 4/2017, incorporando los plazos, el requisito de detalle suficiente del planeamiento, la subrogación en los tributos y el sentido del silencio de la Comisión, que la versión anterior no recogía.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado ni asesoramiento fiscal. Los plazos y la procedencia de esta vía dependen del planeamiento aplicable a cada finca y de su situación respecto de los ámbitos de gestión, que deben examinarse caso por caso. Si tienes un terreno afectado por una reserva urbanística, contacta con nuestro despacho.