Si has llegado buscando «la sentencia del Supremo sobre los gastos de hipoteca», la primera aclaración es que no hay una, hay una cadena. Empieza en diciembre de 2015, tiene un paréntesis desconcertante con el impuesto en otoño de 2018 y llega hasta junio de 2024. Cada eslabón cambió algo, y algunas de las cifras que siguen circulando por internet vienen de eslabones ya superados. Aquí están todas, con su número y su fecha.
Respuesta rápida
La cláusula se declaró abusiva en la STS 705/2015. El reparto se fijó en las cinco sentencias del Pleno de 23 de enero de 2019. La gestoría pasó del 50 % al 100 % con la STS 555/2020, tras la sentencia europea de julio de 2020. Y el plazo para reclamar se aclaró en 2024, primero en Luxemburgo y después en la STS 857/2024.
Datos clave
- ■2015: la cláusula de gastos es abusiva y nula
- ■2018: el vaivén del impuesto, que explica por qué hoy no se recupera
- ■2019: cinco sentencias del Pleno reparten cada gasto
- ■2020: Luxemburgo corrige y el Supremo sube la gestoría al 100 %
- ■2024: se aclara desde cuándo cuenta el plazo para reclamar
- ■Hoy: gestoría y registro al 100 %, notaría al 50 %, tasación en hipotecas anteriores a junio de 2019
En este artículo
La cadena completa, resolución por resolución
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2015
STS 705/2015, de 23 de diciembre: la cláusula es abusiva
El Pleno de la Sala Primera resolvió una acción colectiva de la Organización de Consumidores y Usuarios contra BBVA y Banco Popular Español, con intervención del Ministerio Fiscal. Declaró abusiva la condición general que imponía al prestatario la totalidad de los gastos de constitución. Es el punto de partida de todo lo demás.
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2018
El paréntesis del impuesto
El 16 de octubre de 2018, la Sala Tercera del Supremo dictó la sentencia 1505/2018 y cambió su criterio: el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados en los préstamos hipotecarios era el prestamista, es decir, el banco. Tres semanas después, el Pleno de esa misma Sala, los días 5 y 6 de noviembre, rectificó por quince votos contra trece y volvió al criterio anterior: lo paga el prestatario. Días más tarde una reforma legal atribuyó el impuesto al prestamista, pero solo para las hipotecas firmadas a partir de entonces.
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2019
Cinco sentencias del 23 de enero: el reparto
El Pleno de la Sala Primera dictó el mismo día las sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019, que repartieron gasto por gasto: los aranceles de la escritura matriz, por mitad, porque interesa a las dos partes; los del Registro, al banco, porque la inscripción beneficia al acreedor; la gestoría, por mitad; y la escritura de cancelación, al prestatario, porque es él quien tiene interés en liberar la finca.
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2020
Luxemburgo corrige y el Supremo se adapta
El 16 de julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea resolvió los asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19 y señaló que los gastos de gestoría no pueden quedar a cargo del consumidor. El 26 de octubre, la STS 555/2020 cambió el criterio español y atribuyó la gestoría íntegramente al banco. Aquí murió el 50 % que todavía hoy repiten muchas plantillas.
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2024
El plazo: desde cuándo se cuenta
El 25 de enero de 2024, el tribunal europeo resolvió los asuntos C-810/21 a C-813/21 y declaró que el plazo no puede correr desde el último pago sin atender a si el consumidor conocía el carácter abusivo de la cláusula. El 14 de junio, la STS 857/2024 trasladó el criterio: los cinco años arrancan con la firmeza de la sentencia que declara la nulidad. Lo desarrollamos en el plazo para reclamar.
Dónde estamos hoy: el reparto vigente
| Concepto | Quién lo asume | De dónde sale |
|---|---|---|
| Gestoría | Banco, 100 % | STS 555/2020, tras el TJUE de julio de 2020 |
| Registro de la Propiedad | Banco, 100 % | Sentencias de 23 de enero de 2019 |
| Notaría, escritura matriz | Por mitad | Sentencias de 23 de enero de 2019 |
| Escritura de cancelación | Prestatario | Sentencias de 23 de enero de 2019 |
| Tasación | Banco, si la hipoteca es anterior al 16-6-2019 | Ley 5/2019 para las posteriores |
| Impuesto de AJD | Prestatario en hipotecas antiguas | Pleno de la Sala Tercera, noviembre de 2018 |
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Por qué el impuesto no se recupera
Es la parte que más indigna cuando se explica, y merece contarse bien porque suele ser la partida más grande de la escritura. En octubre de 2018 la Sala Tercera del Supremo dijo que el impuesto de actos jurídicos documentados lo debía pagar el banco. Durante tres semanas pareció que millones de hipotecados iban a recuperar esa cantidad. Después el Pleno de esa misma Sala se reunió, votó y rectificó por quince votos contra trece, devolviendo el impuesto al cliente.
Poco después, una reforma legal atribuyó el impuesto al prestamista. Pero lo hizo hacia delante, solo para las hipotecas firmadas a partir de ese momento. Por eso, si tu hipoteca es anterior, el impuesto no entra en la reclamación por mucho que fuera lo más caro que pagaste aquel día. No es un olvido de tu abogado ni un descuido del cálculo: es el resultado de aquella votación.
Lo que sí queda. Descontado el impuesto, sigue habiendo cantidad reclamable: la gestoría entera, el registro entero, la mitad de la notaría y, en hipotecas anteriores a junio de 2019, la tasación, todo con intereses desde la fecha de cada pago. En escrituras antiguas la suma suele sorprender. El detalle está en qué gastos paga el banco y cuáles el cliente y el cálculo, en cuánto se puede recuperar.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es «la» sentencia del Supremo sobre gastos de hipoteca?
No hay una sola. Si te refieres a la que declaró abusiva la cláusula, es la 705/2015, de 23 de diciembre. Si te refieres a la que reparte cada gasto, son las cinco del 23 de enero de 2019. Y si hablas del criterio vigente sobre la gestoría, es la 555/2020, de 26 de octubre. Cada una responde a una pregunta distinta.
He leído que la gestoría se devuelve al 50 %, ¿en qué quedamos?
Ese era el criterio de las sentencias de enero de 2019, y estuvo vigente año y medio. La STS 555/2020 lo cambió al 100 % siguiendo al Tribunal de Justicia de la UE. Los textos que aún dan por buena la mitad se escribieron antes de octubre de 2020 y no se han actualizado. Si usas uno de esos modelos, reclamarás menos de lo que te corresponde.
¿Los gastos de cancelación de la hipoteca también se reclaman?
No. Las sentencias de enero de 2019 los atribuyeron al prestatario, porque quien tiene interés en cancelar la carga y dejar la finca libre es el propietario, no el banco. Es una de las pocas partidas donde el criterio va en contra del cliente, y conviene saberlo para no incluirla en el cálculo.
¿Hace falta que exista una sentencia sobre mi hipoteca concreta?
No para empezar. La doctrina está fijada y se aplica a cláusulas del mismo tipo, que son casi idénticas en las escrituras de aquellos años porque venían de formularios. Lo que hay que comprobar es la redacción concreta de la tuya, y ese es el primer paso de cualquier revisión seria.
¿Puede volver a cambiar la doctrina?
Ha cambiado varias veces, así que la respuesta honesta es que nada lo impide. Dicho esto, los movimientos de los últimos años han ido en una misma dirección, marcada por el Tribunal de Justicia de la UE y favorable al consumidor. Esperar a ver qué pasa no aporta nada y sí complica reunir la documentación años después.
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Revisamos tu escritura sin coste y te damos una cifra concreta, no una horquilla. Si vemos que no compensa reclamar, te lo diremos con esas palabras.
Juan Serrano Abogados · Desde 1988 · Vila-real y Castellón
Fuentes oficiales consultadas
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Tribunal Supremo, Pleno de la Sala Primera — STS 705/2015, de 23 de diciembre (rec. 2658/2013)
CENDOJ — Acción colectiva de la OCU contra BBVA y Banco Popular; nulidad de la cláusula de gastos -
Tribunal Supremo, Sala Tercera — STS 1505/2018, de 16 de octubre, y acuerdo del Pleno de 5 y 6 de noviembre de 2018
CENDOJ — Sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados y posterior rectificación -
Tribunal Supremo, Pleno de la Sala Primera — Sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero
CENDOJ — Reparto de los gastos de constitución tras la nulidad de la cláusula -
Tribunal de Justicia de la UE — Sentencia de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19
CURIA — Los gastos de gestoría no pueden quedar a cargo del consumidor -
Tribunal Supremo, Sala Primera — STS 555/2020, de 26 de octubre
CENDOJ — Cambio de criterio: la gestoría corresponde íntegramente al banco -
Tribunal de Justicia de la UE — Sentencia de 25 de enero de 2024, asuntos acumulados C-810/21 a C-813/21
EUR-Lex — Inicio del cómputo de la prescripción de la acción de restitución -
Tribunal Supremo, Sala Primera — STS 857/2024, de 14 de junio
CGPJ — El plazo arranca con la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula -
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
BOE — Reparto legal de gastos en las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019
Última actualización: septiembre de 2026 — Reconstruida la cronología completa con el número y la fecha de cada resolución, incluido el episodio del impuesto de 2018 y las dos resoluciones de 2024 sobre el plazo.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. La aplicación de esta doctrina depende de la redacción concreta de cada escritura. Si quieres saber qué significa para tu hipoteca, contacta con nuestro despacho para una revisión gratuita.