Si firmaste una hipoteca con Abanca puedes reclamar la gestoría y el Registro de la Propiedad al completo, la mitad de la notaría y, en hipotecas anteriores a junio de 2019, también la tasación. Ahora bien, si vas a sacar la escritura del cajón, merece la pena mirarla entera: la cláusula de gastos casi nunca es la única discutible del contrato. Precisamente una hipoteca de Abanca acabó en la Gran Sala del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, y no fue por los gastos.
Respuesta rápida
De una hipoteca de Abanca se recupera el 100 % de gestoría y registro, el 50 % de notaría y la tasación si es anterior a junio de 2019, más intereses legales desde cada pago. El banco tiene un mes para contestar a un consumidor. Y ya que se revisa la escritura, conviene comprobar de paso las demás cláusulas: suelo, vencimiento anticipado, intereses de demora y comisión de apertura.
Datos clave
- ■Gestoría: 100 % desde la STS 555/2020, no el 50 % que sigue circulando
- ■Registro: 100 % · Notaría: 50 % · Tasación: solo antes del 16 de junio de 2019
- ■Impuesto de AJD: no se recupera en hipotecas antiguas
- ■Una hipoteca de Abanca llegó al Tribunal de Justicia de la UE: sentencia de la Gran Sala de 26 de marzo de 2019, sobre la cláusula de vencimiento anticipado
- ■Una cláusula nula no contagia al resto del contrato: el préstamo sigue vivo sin ella
- ■Plazo para reclamar: cinco años desde que es firme la sentencia que anula la cláusula, no desde la firma (STS 857/2024)
En este artículo
La cláusula de gastos rara vez viaja sola
El 26 de marzo de 2019, la Gran Sala del Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó sentencia en los asuntos acumulados C-70/17 y C-179/17. El primero de ellos enfrentaba a Abanca Corporación Bancaria con un particular, en una cuestión prejudicial planteada por el Tribunal Supremo español, y no iba de gastos: iba de la cláusula de vencimiento anticipado, la que permitía al banco dar por vencido todo el préstamo y ejecutar la vivienda tras unos pocos impagos.
Lo traemos aquí porque explica algo que vemos constantemente en el despacho. Las escrituras de préstamo hipotecario de aquellos años se redactaban con formularios, y los formularios cargaban varias cláusulas discutibles a la vez. Quien viene a preguntar por los gastos suele tener en la misma escritura dos o tres cosas más que conviene mirar. Reclamar solo los gastos y guardar el papel otra vez es perder la ocasión.
| Qué buscar en la escritura | Cómo suele aparecer |
|---|---|
| Cláusula de gastos | «Serán de cuenta de la parte prestataria todos los gastos…». Es la que trata este artículo |
| Cláusula suelo | Un tipo mínimo que impedía que la cuota bajara aunque el euríbor cayera |
| Vencimiento anticipado | Permitía reclamar la totalidad de la deuda tras un número reducido de impagos |
| Intereses de demora | Un recargo desproporcionado sobre el tipo ordinario en caso de retraso |
| Comisión de apertura | Un porcentaje del capital cobrado al firmar, sin servicio identificable detrás |
Cada cláusula tiene su propio recorrido. No todas se resuelven igual ni todas prosperan en todos los casos: dependen de cómo esté redactada la tuya, de cuándo firmaste y de si se te informó con transparencia. Por eso no ponemos aquí un resultado garantizado para ninguna. Lo que sí tiene sentido es revisarlas todas de una vez, porque el trabajo de localizar la escritura ya está hecho.
Conviene añadir algo que tranquiliza a mucha gente antes de dar el paso: que una cláusula se declare nula no anula tu hipoteca. El contrato sigue vivo sin ella, con el mismo capital y el mismo plazo. No se pierde la casa por reclamar; se recupera un dinero que se pagó de más. Puedes ver el detalle del tipo de estipulaciones que se anulan en nuestra guía sobre cláusulas abusivas en la hipoteca.
Qué gastos se reclaman y cuánto suman
El reparto lo fijó el Tribunal Supremo y es el mismo para todas las entidades. Lo que cambia de una hipoteca a otra son las facturas concretas, y por eso las horquillas de euros que circulan por internet sirven de poco hasta que alguien mira tus papeles.
| Concepto | Qué te devuelven | Condición |
|---|---|---|
| Gestoría | 100 % | La designó el banco, no la elegiste tú |
| Registro de la Propiedad | 100 % | La inscripción beneficia al acreedor |
| Notaría | 50 % | La escritura interesa a las dos partes |
| Tasación | 100 % | Solo si la hipoteca es anterior al 16-6-2019 |
| Impuesto de AJD | Nada | En hipotecas antiguas lo pagaba el cliente |
Cuidado con la cifra de la gestoría. Verás textos y calculadoras que la reparten al 50 %. Esa fue la doctrina entre las sentencias del Supremo de enero de 2019 y la STS 555/2020, de 26 de octubre, que la cambió al 100 % tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 16 de julio de 2020. Si lo que lees da por buena la mitad, está usando un criterio superado.
A esas partidas se añaden los intereses legales desde la fecha en que pagaste cada factura, no desde el día que reclamas. El detalle concepto a concepto está en qué gastos paga el banco y cuáles el cliente, y el cálculo, en cuánto se puede recuperar.
Revisamos la escritura entera, no solo los gastos
Ya que hay que sacarla del cajón, miramos todas las cláusulas y te decimos qué se puede reclamar y qué no. La revisión es gratuita y te damos una cifra concreta.
O llámanos: 964 53 17 76
Cómo se reclama y cuánto tarda
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1
Conseguir la escritura y leerla entera
La copia se pide a la notaría donde se firmó, que conserva el protocolo. Y una vez delante, se revisan todas las cláusulas, no solo la de gastos. Días o pocas semanas.
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2
Reunir las facturas y calcular
Las minutas de gestoría y registro se reconstruyen con los cargos bancarios de aquellas fechas. Se aplica el reparto, con la gestoría al 100 %, y se añaden los intereses desde cada pago.
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3
Reclamación previa a Abanca
Dirigida a su servicio de atención al cliente, citando la cláusula concreta y adjuntando facturas y cálculo. Si eres consumidor, dispone de un mes para contestar según la Ley 7/2017. Guarda el justificante de presentación.
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4
Banco de España o demanda
Agotada la vía interna quedan el Servicio de Reclamaciones del Banco de España, cuyo informe no vincula al banco, y el juzgado. El procedimiento judicial suele moverse entre seis y dieciocho meses según la carga del juzgado. El recorrido general está en cómo reclamar los gastos hipotecarios.
Ojo con esto
Si el banco te ofrece una cantidad para cerrar el asunto, lee con calma el alcance de la renuncia. Estas propuestas suelen incluir una renuncia a reclamar en el futuro, y a veces está redactada de forma amplia: puede cerrar no solo los gastos, sino cualquier otra cláusula de la misma escritura. Es una razón más para saber qué hay en el contrato antes de firmar nada.
Hasta cuándo puedes reclamar
El plazo no se cuenta desde el día que firmaste. La sentencia del Tribunal Supremo 857/2024 fijó que los cinco años de la acción de restitución empiezan cuando es firme la resolución que declara nula la cláusula, no cuando pagaste las facturas. Una hipoteca antigua sigue siendo reclamable aunque la hayas cancelado o hayas vendido la vivienda. Hay matices según la audiencia provincial, y por eso lo primero que hacemos es situar el caso en el plazo antes de hablar de importes. Lo desarrollamos en el plazo para reclamar y en la sentencia del Supremo sobre gastos de hipoteca.
Preguntas frecuentes
Si anulan una cláusula, ¿pierdo la hipoteca o me pueden reclamar todo el préstamo?
No. El contrato sigue en pie sin la cláusula anulada, con el mismo capital, el mismo plazo y las mismas cuotas. Lo que desaparece es la estipulación abusiva y lo que se obtiene es la devolución de lo cobrado indebidamente por ella. Es la duda que más frena a la gente y conviene despejarla antes que ninguna otra.
¿Puedo reclamar varias cláusulas a la vez?
Sí, y suele ser lo razonable cuando la escritura las tiene. El trabajo de localizar el documento y reunir la documentación se hace una sola vez. Cada cláusula tiene su propio análisis y no todas prosperan igual, así que lo primero es revisar la tuya y decirte con franqueza qué tiene recorrido y qué no.
¿La gestoría se devuelve entera o a medias?
Entera, desde la STS 555/2020, de 26 de octubre, que siguió a la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 16 de julio de 2020. La cifra del 50 % viene de las sentencias de enero de 2019 y está superada, aunque sigue apareciendo en textos sin actualizar.
Ya firmé un acuerdo con el banco por otra cláusula, ¿me afecta?
Depende de lo que firmaste, y es importante revisarlo con el documento delante. Algunos acuerdos se limitaban a la cláusula concreta que se negociaba y otros incluían renuncias redactadas de forma amplia. No damos por perdido nada sin leer el texto: la validez de esas renuncias se examina caso por caso.
He perdido la escritura, ¿se puede recuperar?
Sí. La copia se pide a la notaría donde se firmó, que conserva el protocolo aunque hayan pasado décadas. Si no recuerdas cuál fue, se puede localizar. Las facturas de gestoría y registro se reconstruyen con los cargos bancarios. Nos ocupamos nosotros de esas gestiones.
Te decimos si merece la pena antes de empezar
Revisamos tu escritura sin coste y te damos una cifra concreta, no una horquilla. Si vemos que no compensa reclamar, te lo diremos con esas palabras.
Juan Serrano Abogados · Desde 1988 · Vila-real y Castellón
Fuentes oficiales consultadas
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Tribunal de Justicia de la UE (Gran Sala) — Sentencia de 26 de marzo de 2019, asuntos acumulados C-70/17 y C-179/17
EUR-Lex — Abanca Corporación Bancaria y Bankia; cláusula de vencimiento anticipado y Directiva 93/13/CEE -
Tribunal de Justicia de la UE — Sentencia de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19
CURIA — Los gastos de gestoría no pueden quedar a cargo del consumidor -
Tribunal Supremo, Sala Primera — STS 555/2020, de 26 de octubre
CENDOJ — La gestoría corresponde íntegramente al banco -
Tribunal Supremo, Sala Primera — STS 857/2024, de 14 de junio
CGPJ — Inicio del plazo de prescripción de la acción de restitución -
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
BOE — Reparto legal de gastos desde el 16 de junio de 2019 y régimen del vencimiento anticipado -
Ley 7/2017, de resolución alternativa de litigios de consumo
BOE — Plazo de un mes para resolver las reclamaciones de consumidores
Última actualización: septiembre de 2026 — Corregido el porcentaje recuperable de gestoría, que es del 100 % desde la STS 555/2020 y no del 50 %, y añadida la revisión del resto de cláusulas de la escritura.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. El resultado de cada reclamación depende de la redacción concreta de tu escritura y de las circunstancias de la contratación. Si tienes una hipoteca con Abanca, contacta con nuestro despacho para una revisión gratuita.