Si firmaste una hipoteca con Ibercaja puedes reclamar la gestoría y el Registro de la Propiedad al completo, la mitad de la notaría y, en hipotecas anteriores a junio de 2019, también la tasación. Hay una situación que aquí se repite más que en otras entidades y conviene abordarla de frente: mucha gente firmó en su día un papel con el banco en el que renunciaba a reclamar. Si es tu caso, no lo des por perdido. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea resolvió exactamente ese supuesto en un asunto contra Ibercaja, y la respuesta tiene dos partes.
Respuesta rápida
Se recupera el 100 % de gestoría y registro, el 50 % de notaría y la tasación si la hipoteca es anterior a junio de 2019, más intereses legales desde cada pago. Ibercaja tiene un mes para contestar a la reclamación previa si eres consumidor; en vía judicial, cuenta entre seis y dieciocho meses. Y si firmaste una renuncia: la que se refiere a acciones futuras no te vincula.
Datos clave
- ■Renuncia a acciones futuras: no vincula al consumidor (TJUE, 9 de julio de 2020, C-452/18)
- ■Renuncia sobre una controversia ya surgida: puede valer, pero solo con consentimiento libre e informado
- ■Gestoría: 100 % desde la STS 555/2020, no el 50 % que sigue circulando
- ■Registro: 100 % · Notaría: 50 % · Tasación: solo antes del 16 de junio de 2019
- ■Plazo de respuesta del banco: un mes si eres consumidor (Ley 7/2017)
- ■Plazo para reclamar: cinco años desde que es firme la sentencia que anula la cláusula, no desde la firma (STS 857/2024)
En este artículo
Firmaste un papel renunciando a reclamar: qué vale y qué no
Entre 2013 y 2016, muchos clientes con hipoteca fueron llamados a su oficina y salieron de allí con un documento firmado. Solía ser un contrato de novación: el banco rebajaba algo, normalmente la cláusula suelo, y a cambio el cliente firmaba una renuncia a emprender acciones judiciales. Quien lo firmó suele dar por hecho que perdió el derecho a reclamar cualquier cosa de aquella hipoteca. No es así, o al menos no automáticamente.
La cuestión llegó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea precisamente en un asunto contra esta entidad. En su sentencia de 9 de julio de 2020, asunto C-452/18, el tribunal examinó un contrato de novación de marzo de 2014 que rebajaba una cláusula suelo del 3,25 % al 2,35 % e incorporaba una renuncia mutua al ejercicio de acciones judiciales. Y distinguió dos cosas que conviene no mezclar.
| Tipo de renuncia | Qué dijo el tribunal |
|---|---|
| Sobre una controversia ya surgida | Puede ser válida, pero solo si procede de un consentimiento libre e informado. Es decir, si te explicaron de verdad a qué renunciabas y cuánto valía |
| Sobre controversias futuras | No vincula al consumidor. Una cláusula que renuncia de antemano a las acciones basadas en los derechos de la Directiva 93/13 no le ata |
Traducido a lo que te interesa: si aquel papel se negoció por la cláusula suelo, la renuncia se refería a esa controversia, y los gastos de constitución no estaban sobre la mesa cuando firmaste. Además, si el documento no te explicó con claridad el alcance de lo que cedías, hay margen para discutir incluso lo que sí pretendía cerrar. No decimos que siempre prospere, porque depende del texto exacto y de cómo se te informó. Decimos que no lo tires antes de que alguien lo lea.
Qué traer a la consulta. Además de la escritura y las facturas, el documento de novación o el acuerdo que firmaste en su día, con todos sus anexos. Es el papel que decide si hay que discutir la renuncia o si ni siquiera afecta a los gastos, y es el que más veces se ha quedado en un cajón sin que nadie lo mire.
Qué gastos se reclaman y cuánto suman
El reparto lo fijó el Tribunal Supremo y es el mismo para todas las entidades. Lo que cambia de una hipoteca a otra son las facturas concretas, y por eso las horquillas de euros que circulan por internet sirven de poco hasta que alguien mira tus papeles.
| Concepto | Qué te devuelven | Condición |
|---|---|---|
| Gestoría | 100 % | La designó el banco, no la elegiste tú |
| Registro de la Propiedad | 100 % | La inscripción beneficia al acreedor |
| Notaría | 50 % | La escritura interesa a las dos partes |
| Tasación | 100 % | Solo si la hipoteca es anterior al 16-6-2019 |
| Impuesto de AJD | Nada | En hipotecas antiguas lo pagaba el cliente |
Cuidado con la cifra de la gestoría. Verás textos y calculadoras que la reparten al 50 %. Esa fue la doctrina entre las sentencias del Supremo de enero de 2019 y la STS 555/2020, de 26 de octubre, que la cambió al 100 % tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 16 de julio de 2020. Si lo que lees da por buena la mitad, está usando un criterio superado.
A esas partidas se añaden los intereses legales desde la fecha en que pagaste cada factura, no desde el día que reclamas. El detalle concepto a concepto está en qué gastos paga el banco y cuáles el cliente, y el cálculo, en cuánto se puede recuperar.
¿Firmaste algo con el banco y no sabes qué firmaste?
Tráenos la escritura y el acuerdo. Leemos el alcance real de la renuncia, calculamos lo que pagaste de más y te decimos si estás dentro de plazo. La revisión es gratuita.
O llámanos: 964 53 17 76
Cómo se reclama y cuánto tarda
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1
Reunir escritura, facturas y cualquier acuerdo posterior
La copia de la escritura se pide a la notaría, que conserva el protocolo. Las minutas se reconstruyen con los cargos bancarios. Y busca también el documento de novación, si lo hubo. Días o pocas semanas.
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2
Calcular con el criterio vigente
Se aplica el reparto a cada factura, con la gestoría al 100 %, y se añaden los intereses desde cada pago. Con la cifra delante se decide si compensa seguir.
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3
Reclamación previa a Ibercaja
Dirigida a su servicio de atención al cliente, citando la cláusula concreta y adjuntando facturas y cálculo. Si eres consumidor, dispone de un mes para contestar según la Ley 7/2017. Guarda el justificante de presentación.
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4
Banco de España o demanda
Agotada la vía interna quedan el Servicio de Reclamaciones del Banco de España, cuyo informe no vincula al banco, y el juzgado. El procedimiento judicial suele moverse entre seis y dieciocho meses según la carga del juzgado. El recorrido general está en cómo reclamar los gastos hipotecarios.
Hasta cuándo puedes reclamar
El plazo no se cuenta desde el día que firmaste. La sentencia del Tribunal Supremo 857/2024 fijó que los cinco años de la acción de restitución empiezan cuando es firme la resolución que declara nula la cláusula, no cuando pagaste las facturas. Una hipoteca antigua sigue siendo reclamable aunque la hayas cancelado o hayas vendido la vivienda. Hay matices según la audiencia provincial, y por eso lo primero que hacemos es situar el caso en el plazo antes de hablar de importes. Lo desarrollamos en el plazo para reclamar y en la sentencia del Supremo sobre gastos de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda Ibercaja en devolver los gastos?
El banco tiene un mes para contestar a la reclamación previa si eres consumidor. Si acepta, el pago se pacta en el propio acuerdo y suele llegar en semanas. Si hay que demandar, cuenta entre seis y dieciocho meses según la carga del juzgado de tu provincia. No damos una cifra única porque la diferencia entre provincias es real y considerable, y una cifra única sonaría mejor pero sería falsa.
Firmé una renuncia con el banco, ¿puedo reclamar los gastos igualmente?
Muy probablemente sí, y hay que verlo con el documento delante. Según la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 9 de julio de 2020, la renuncia a acciones futuras no vincula al consumidor. Y si aquel acuerdo se negoció por la cláusula suelo, los gastos de constitución no eran la controversia que se estaba cerrando. Tráenos el papel y te decimos qué alcance tiene realmente.
¿Y si la renuncia sí era válida?
Puede ocurrir. El mismo tribunal admitió que una renuncia sobre una controversia ya surgida puede ser válida si procede de un consentimiento libre e informado, es decir, si te explicaron a qué renunciabas y qué valía. Cuando vemos que ese fue el caso lo decimos claramente, porque preferimos ahorrarte un procedimiento a venderte una expectativa.
¿La gestoría se devuelve entera o a medias?
Entera, desde la STS 555/2020, de 26 de octubre, que siguió a la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 16 de julio de 2020. La cifra del 50 % viene de las sentencias de enero de 2019 y está superada, aunque sigue apareciendo en textos sin actualizar.
He perdido la escritura y el acuerdo, ¿se pueden recuperar?
La escritura sí: se pide a la notaría donde se firmó, que conserva el protocolo aunque hayan pasado décadas. El acuerdo privado con el banco es más difícil, pero se puede solicitar copia a la propia entidad, que está obligada a conservar la documentación contractual. Nos ocupamos nosotros de esas gestiones.
Te decimos si merece la pena antes de empezar
Revisamos tu escritura sin coste y te damos una cifra concreta, no una horquilla. Si vemos que no compensa reclamar, te lo diremos con esas palabras.
Juan Serrano Abogados · Desde 1988 · Vila-real y Castellón
Fuentes oficiales consultadas
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Tribunal de Justicia de la UE — Sentencia de 9 de julio de 2020, asunto C-452/18
EUR-Lex — XZ contra Ibercaja Banco; novación de la cláusula suelo y renuncia al ejercicio de acciones -
Tribunal de Justicia de la UE — Sentencia de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19
CURIA — Los gastos de gestoría no pueden quedar a cargo del consumidor -
Tribunal Supremo, Sala Primera — STS 555/2020, de 26 de octubre
CENDOJ — La gestoría corresponde íntegramente al banco -
Tribunal Supremo, Sala Primera — STS 857/2024, de 14 de junio
CGPJ — Inicio del plazo de prescripción de la acción de restitución -
Ley 7/2017, de resolución alternativa de litigios de consumo
BOE — Plazo de un mes para resolver las reclamaciones de consumidores -
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
BOE — Reparto legal de gastos desde el 16 de junio de 2019
Última actualización: septiembre de 2026 — Corregido el porcentaje recuperable de gestoría, que es del 100 % desde la STS 555/2020 y no del 50 %, y añadido el tratamiento de las renuncias firmadas en acuerdos de novación.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. La validez de una renuncia y el importe recuperable dependen del texto concreto que firmaste y de cómo se te informó. Si tienes una hipoteca con Ibercaja, contacta con nuestro despacho para una revisión gratuita.